آخرین به روز رسانی:
آخرین اخبار
قیمت روز خودرو
شرایط فروش خودرو
مقایسه خودرو
تجربه رانندگی
کد خبر:
۱۸۴۵۳
۱۱:۲۳
۱۳۹۴/۱۱/۲۵

دو معادله ملکی در 22 منطقه تهران

در بازار معاملات مسکن تهران، دو معادله «شهری» و «جمعیتی» بین 22 منطقه برقرار است که توابع به دست آمده از آن، توزیع حجمی خرید و فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت را «معنادار» می‌کند.
به گزارش "پدال نیوز" به گزارش پدال نیوز، بررسی‌ها از رتبه‌بندی مناطق شهری تهران براساس سه ویژگی «حجم معاملات خرید مسکن»، «میزان برخورداری از امکانات شهری» و «جمعیت ساکن» در هر منطقه نشان می‌دهد: بین حجم معاملات مسکن و رفاه شهری در مناطق پایتخت، رابطه «معکوس» وجود دارد اما نوع رابطه بین حجم معاملات و جمعیت مناطق، «مستقیم» است به این معنا که 5 منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین خدمات و امکانات شهری، جزو مناطق تقریبا کم‌فروش بازار ملک محسوب می‌شوند اما 5 منطقه اول به لحاظ حجم فروش ملک همان 5 منطقه پرجمعیت پایتخت هستند. به گزارش دنیای اقتصاد ، مناطق 5، 4، 2، 15 و 14 به ترتیب، در ردیف مناطق پرمعامله بازار خرید آپارتمان قرار دارند به طوری‌که 40 درصد خریداران مسکن در تهران، مشتری قطعی واحدهای مسکونی این 5 منطقه هستند و 60 درصد مابقی در 17 منطقه دیگر پایتخت توزیع می‌شوند. روابط حاکم بر سه ویژگی مناطق 22 گانه شهر تهران مشخص می‌کند: در حال حاضر حجم معاملات خرید و فروش و حتی اجاره مسکن،‌ با تاثیرپذیری از 8 پارامتر، در مناطق مختلف توزیع می‌شود که بخشی از این پارامترها به صورت ارادی از جانب متقاضیان خرید مسکن، ملاک عمل قرار می‌گیرد و بخشی دیگر از سمت بازار ملک بر مسیر منطقه‌ای معاملات اعمال می‌شود. مولفه‌های موثر بر پراکندگی منطقه‌ای معاملات مسکن در تهران شامل «حجم ساخت و سازهای مسکونی هر منطقه، دوری یا نزدیکی به محدوده متراکم و مرکزی تهران، مسیرهای دسترسی و بزرگراهی منطقه، میزان جمعیت، قدمت منطقه، سن جمعیت ساکن در هر منطقه، میانگین قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف و متراژ آپارتمان‌های نوساز هر منطقه» است. توزیع کنونی معاملات مسکن حکایت از آن دارد که غالب متقاضیان خرید مسکن، مناطق خارج از محدوده مرکزی پایتخت -و محله‌هایی که به خاطر قدمت کمتر از مناطق میانی، دارای قیمت پایین‌تر هستند- را در اولویت مکانی خود قرار می‌دهند. در این میان، دو منطقه‌ای که دارای بیشترین واحد مسکونی نوساز و متراژ کوچک است – از جمله مناطق 4 و 5- مقصد اول معاملات املاک مسکونی را تشکیل می‌دهد.

توزیع منطقه‌ای معاملات مسکن در تهران نسبتی منطقی و معنادار با درجه توسعه‌یافتگی و رفاه مناطق ندارد. در پژوهشی که اخیرا توسط یک تیم دانشگاهی درخصوص نوع و نحوه دسترسی پایتخت‌نشینان به امکانات و خدمات پراکنده در سطح شهر که بر اساس سنجش ۳۲ شاخص اقتصادی، اجتماعی، تفریحی و... انجام شده است، نشان می‌دهد تنها ۲۳ درصد از جمعیت تهران در محله‌های توسعه‌یافته زندگی می‌کنند که مناطق ۶، ۳، ۱، ۲ و ۷ بیشترین رتبه توسعه‌یافتگی را دارند؛ این در حالی است که این مناطق به جز منطقه ۲ کمترین آمار خرید و فروش و اجاره را دارا هستند. منطقه ۶ که به‌عنوان توسعه‌یافته‌ترین منطقه شناخته شده، رتبه ۱۶ را در میزان معاملات مسکن و رتبه ۱۰ را درخصوص تعداد قراردادهای اجاره دارد. این منطقه که در محدوده مرکزی قرار دارد، بیشتر ساختمان‌های اداری را در خود جای داده است. منطقه ۳ که دومین منطقه توسعه‌یافته پایتخت شناخته شده، در جایگاه چهاردهم قراردادهای خرید و فروش قرار دارد و از نظر حجم معاملات اجاره در جایگاه هشتم در میان ۲۲ منطقه شهر تهران قرار گرفته است. این تحقیق دانشگاهی نشان می‌دهد که تنها حدود دو میلیون نفر در مناطقی زندگی می‌کنند که دارای رفاه شهری هستند و بیش از 6میلیون نفر از ساکنان پایتخت در محدوده‌های نیمه برخوردار یا دارای کمترین سطح توسعه‌یافتگی شهری سکونت دارند.

بر اساس یافته‌های این پژوهش دانشگاهی، پنج منطقه ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ جزو مناطق محروم محسوب می‌شوند؛ در حالی که این مناطق وضعیت بهتری از لحاظ خرید و فروش و قرارداد اجاره نسبت به 5 منطقه برخوردار دارند. منطقه ۱۴ رتبه پنجم معاملات خرید و فروش را داراست و هفتمین منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره است. منطقه ۱۵ نیز جزو ۱۰ منطقه پرمعامله شهر تهران محسوب می‌شود و چهارمین منطقه است که بیشترین قراردادهای خرید و فروش در آن تنظیم می‌شود. این منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره، رتبه نهم را دارد. منطقه ۱۷، ۱۸ و ۱۹ که در محدوده حاشیه تهران قرار دارند، به دلیل برخی از مشکلات اقتصادی و اجتماعی، جذابیت کمتری برای انجام معاملات مسکن دارند. این مناطق به ترتیب در جایگاه ۱۳، ۱۱ و ۲۱ تعداد معاملات مسکن قرار دارند و در بخش تعداد قراردادهای اجاره رتبه ۲۱، ۱۳ و ۱۹ را دارا هستند. همچنین 8 منطقه شامل مناطق ۲، ۱۳، ۸، ۴، ۱۲، ۵، ۱۱ و ۱۴ نیز در گروه توسعه‌یافته رو به بالا و پنج منطقه ۱۵، ۲۰، ۱۹، ۹ و ۲۱ در گروه میان‌توسعه‌ای قرار گرفته‌اند. همچنین پنج منطقه 16، ۱۸، 19، 9 و ۱۷ نیز پنج منطقه‌ای هستند که کمترین توسعه‌یافتگی را دارند. اما بر اساس آمار معاملات مسکن، در دی ماه سال ۹۴ منطقه یک رتبه ۹ را از لحاظ تعداد قراردادهای تنظیم شده دارد؛ این منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره نیز در جایگاه دوازدهم است. منطقه ۷ تهران نیز که یکی از مناطق گسترده و قدیمی پایتخت است، از لحاظ تعداد قراردادهای فروش، جایگاه هشتم را داراست و از نظر تعداد قراردادهای اجاره در رده ششم قرار دارد.

اما ۸ منطقه توسعه یافته رو به بالا در رده‌بندی تعداد قراردادها، جایگاه‌های متفاوتی دارند. منطقه ۲ که در حال حاضر یکی از مناطق پرطرفدار شهر تهران محسوب می‌شود، سومین منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای فروش است و همچنین جایگاه دوم را در تعداد معاملات اجاره دارد. منطقه ۱۳ در جایگاه دوازدهم و منطقه ۸ در جایگاه هفتم، منطقه ۴ در جایگاه دوم، منطقه ۱۲ در جایگاه ۱۷، منطقه ۵ در جایگاه نخست و منطقه ۱۱ در جایگاه یازدهم معاملات خرید و فروش قرار گرفته‌اند. بر اساس اطلاعات بازار مسکن در دی ماه سال ۹۴، مناطق پرطرفدار شهر تهران از لحاظ تعداد قراردادهای فروش تنظیم شده به ترتیب مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱، ۱۱، ۱۸، ۱۳، ۱۷، ۳، ۲۰، ۶، ۱۲، ۱۶، ۲۱، ۹، ۱۹ و ۲۲ است؛ این ترتیب درخصوص بازار اجاره به ترتیب مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱۴، ۳، ۱۵، ۶، ۱۱، ۱، ۱۸، ۱۳، ۱۲، ۹، ۲۰، ۲۱، ۱۹، ۲۲، ۱۷ و ۱۶ است.اما چرا میان توسعه‌یافتگی مناطق و تعداد معاملات مسکن، ارتباط معناداری وجود ندارد. برخی از کارشناسان حوزه مسکن، قیمت بالای مناطق توسعه‌یافته‌ای مانند منطقه ۶، ۳ و ۱ می‌دانند و معتقدند این مناطق بیشتر تبدیل به مناطق اداری شده‌اند تا مناطق مسکونی؛ بنابراین تعداد معاملات آن بسیار پایین است.سعید معیدفر مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه باید معیارها و شاخص‌های این پژوهش دانشگاهی برای توسعه‌یافتگی مشخص شود  گفت: ممکن است با تغییر شاخص‌ها، ترتیب مناطق توسعه‌یافته تغییر کند.

رسیدن به یک شاخص کلی که مورد موافقت عمومی باشد، نیاز به کار کارشناسی بیشتری دارد.او قیمت زمین و سبک زندگی افراد را در انتخاب منطقه مسکونی خود مهم ارزیابی کرد و گفت: برخی مناطق بیشتر قشرخاصی از شهروندان در آن زندگی می‌کنند مانند منطقه ۶ که بیشتر ساکنان آن را افرادی فرهنگی تشکیل می‌دهند.مشاور وزیر راه و شهرسازی، بافت آموزشی و اداری برخی مناطق را نیز دلیل کاهش خرید و فروش و اجاره در آن دانست و گفت: عمر سکونت در برخی از مناطق بالا است؛ بنابراین نمی‌توان تعداد پایین قراردادهای اجاره یا خرید و فروش را با میزان توسعه‌یافتگی منطقه مرتبط دانست. برخی مناطق نیز جذابیت سکونت خود را به دلیل توسعه بافت تجاری و اداری از دست داده‌اند.فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نیز در این خصوص می‌گوید: برخی مناطق مرکزی همچون گذشته امکان خرید و فروش ندارند، زیرا این مناطق تبدیل به مناطق اداری شده‌اند. به‌طور مثال منطقه ۱۲ پیش از این یکی از مناطق جذاب مسکونی بوده که به مرور زمان به دلیل مستقر شدن ساختمان‌های اداری و تجاری، دیگر جذابیت سکونت ندارند. همچنین در برخی از مناطق اداری مانند مناطق ۶ و ۷ نیز به دلیل بافت اداری، جابه‌جایی در آن کمتر انجام می‌شود و ظرفیت خرید و فروش یا اجاره آن پر شده است.بر اساس این تحقیق منطقه 5 منطقه‌ای که بیشترین معاملات مسکن در آن انجام می‌شود جزو مناطقی است که در لیست مناطق نیمه برخوردار قرار دارند. حجم ساخت و ساز در این منطقه به نسبت سایر مناطق مرکزی بالاتر است و دسترسی به بزرگراه‌های اصلی و قیمت مناسب مسکن از عواملی است که خریداران را ترغیب به خرید مسکن در این محدوده می‌کند. بافت اصلی این منطقه را بافت مسکونی تشکیل می‌دهد وبیشتر سرمایه‌گذاران مسکن نیز در این منطقه متمرکز هستند به همین دلیل آمار قراردادهای اجاره نیز در این منطقه بالا است.

 

گزارش خطا
ارسال نظر
آخرین اخبار
زیان تسلا در بزرگترین بازار‌های خودروی اروپا زمان کاهش تعرفه‌های خودرو معلوم نیست اولین کراس اوور الکتریکی سایز متوسط مزدا تولید شد دلایل عدم استقبال از خودرو‌های وارداتی! حذف وثیقه ۳۵ درصدی بانک مرکزی برای واردات خودروی جانبازان تمدید دوباره مهلت ثبت نام خودرو‌های وارداتی و وکالتی کردن حساب‌ها تعطیلات تابستانه خودروسازی چرا ایکس ۷۷ پرچمدار ایمنی در بازار است؟ همه ابهامات فروش وارداتی‌ها کاهش شتاب تورم خرید خودرو تسلا در مخمصه رقابت با چینی ها پاداش میلیاردی تسلا به ایلان ماسک! واکنش بازار خودرو به توقف موقت آیین نامه واردات ثبت آماری از واردات خودرو در منطقه آزاد اروند حذف شد کارخانه خودروساز ویتنامی در هند استارت خورد کدام دستگاه مقصر ترخیص هزاران دستگاه خودرو با عوارض غیرقانونی است؟ شوک مالیاتی به بازار خودرو‌های برقی ترکیه تعرفه واردات خودرو نباید کمتر از تعرفه قطعات باشد نامه هشدار انجمن واردکنندگان خودرو به رئیس جمهور و رئیس دیوان عدالت اداری +سند خدمات ویژه امداد کرمان موتور در مسیر‌های اربعین حسینی ۱۴۰۴ عرضه خودرو‌های وارداتی از طریق سامانه متوقف نمی‌شود بی وای دی ترمز زد 2025 Tiggo 8 PLUS Classic Edition توسط چری معرفی شد +تصاویر روند رو به رشد و موفقیت آمیز CHERY در سال ۲۰۲۵ +آمار فروش دستاورد بزرگ چری در رکورد صادرات خودرو +جدول واکنش دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال مصوبه خودرویی دولت واکنش رییس انجمن واردکنندگان خودرو به رای دیوان عدالت اداری چرا فولکس واگن ID.4 خودرویی موفق در بازار ایران به حساب می آید؟ احتمال افزایش ۵۰ درصدی قیمت خودرو‌های وارداتی واردات خودرو باکیفیت، صنعت داخلی را به رقابت وادار می‌کند واکاوی تاب‌آوری صنعت خودرو ایران در برابر تحریم‌ برنامه کرمان موتور برای واردات خودرو در سال ١۴٠۴ چرا ایکس ۵ خودرو پرشتابی است؟ خدمات بی نقص؛ تجربه خدمات پس از فروش VIP با فونیکس بازار وارداتی‌ها در شوک تازه ایمنی خودرو: اولین تست تصادف اشعه ایکس عمومی تعمیر خودرو با لوازم دست دوم ترخیص ۱۴ هزار خودروی وارداتی موج جدید واردات خودرو‌های کره ای و ژاپنی نزدیک ایران! واردات خودرو در بن بست بلاتکلیفی برگزاری دهمین آزمون مهارتی خدمات پس از فروش کرمان موتور تمدید مهلت ثبت‌نام خودرو‌های وارداتی چالش ۳ ضلعی واردات خودرو با تصمیمات خلاف قانون مخالفت مجلس با کاهش تعرفه واردات خودرو! اجرای آیین نامه جدید واردات خودرو متوقف شد + سند تسلا محکوم شد ورود دوباره مجلس به واگذاری ایران خودرو شیائومی در تحویل ماهانه خودرو رکورد زد سقوط سوددهی خودروسازان آلمانی بخشنامه جدید برای تسریع در فرآیند واردات خودرو +نامه