آخرین به روز رسانی:
آخرین اخبار
قیمت روز خودرو
شرایط فروش خودرو
مقایسه خودرو
تجربه رانندگی
کد خبر:
۱۸۴۵۳
۱۱:۲۳
۱۳۹۴/۱۱/۲۵

دو معادله ملکی در 22 منطقه تهران

در بازار معاملات مسکن تهران، دو معادله «شهری» و «جمعیتی» بین 22 منطقه برقرار است که توابع به دست آمده از آن، توزیع حجمی خرید و فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت را «معنادار» می‌کند.
به گزارش "پدال نیوز" به گزارش پدال نیوز، بررسی‌ها از رتبه‌بندی مناطق شهری تهران براساس سه ویژگی «حجم معاملات خرید مسکن»، «میزان برخورداری از امکانات شهری» و «جمعیت ساکن» در هر منطقه نشان می‌دهد: بین حجم معاملات مسکن و رفاه شهری در مناطق پایتخت، رابطه «معکوس» وجود دارد اما نوع رابطه بین حجم معاملات و جمعیت مناطق، «مستقیم» است به این معنا که 5 منطقه اول شهر تهران به لحاظ بیشترین خدمات و امکانات شهری، جزو مناطق تقریبا کم‌فروش بازار ملک محسوب می‌شوند اما 5 منطقه اول به لحاظ حجم فروش ملک همان 5 منطقه پرجمعیت پایتخت هستند. به گزارش دنیای اقتصاد ، مناطق 5، 4، 2، 15 و 14 به ترتیب، در ردیف مناطق پرمعامله بازار خرید آپارتمان قرار دارند به طوری‌که 40 درصد خریداران مسکن در تهران، مشتری قطعی واحدهای مسکونی این 5 منطقه هستند و 60 درصد مابقی در 17 منطقه دیگر پایتخت توزیع می‌شوند. روابط حاکم بر سه ویژگی مناطق 22 گانه شهر تهران مشخص می‌کند: در حال حاضر حجم معاملات خرید و فروش و حتی اجاره مسکن،‌ با تاثیرپذیری از 8 پارامتر، در مناطق مختلف توزیع می‌شود که بخشی از این پارامترها به صورت ارادی از جانب متقاضیان خرید مسکن، ملاک عمل قرار می‌گیرد و بخشی دیگر از سمت بازار ملک بر مسیر منطقه‌ای معاملات اعمال می‌شود. مولفه‌های موثر بر پراکندگی منطقه‌ای معاملات مسکن در تهران شامل «حجم ساخت و سازهای مسکونی هر منطقه، دوری یا نزدیکی به محدوده متراکم و مرکزی تهران، مسیرهای دسترسی و بزرگراهی منطقه، میزان جمعیت، قدمت منطقه، سن جمعیت ساکن در هر منطقه، میانگین قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف و متراژ آپارتمان‌های نوساز هر منطقه» است. توزیع کنونی معاملات مسکن حکایت از آن دارد که غالب متقاضیان خرید مسکن، مناطق خارج از محدوده مرکزی پایتخت -و محله‌هایی که به خاطر قدمت کمتر از مناطق میانی، دارای قیمت پایین‌تر هستند- را در اولویت مکانی خود قرار می‌دهند. در این میان، دو منطقه‌ای که دارای بیشترین واحد مسکونی نوساز و متراژ کوچک است – از جمله مناطق 4 و 5- مقصد اول معاملات املاک مسکونی را تشکیل می‌دهد.

توزیع منطقه‌ای معاملات مسکن در تهران نسبتی منطقی و معنادار با درجه توسعه‌یافتگی و رفاه مناطق ندارد. در پژوهشی که اخیرا توسط یک تیم دانشگاهی درخصوص نوع و نحوه دسترسی پایتخت‌نشینان به امکانات و خدمات پراکنده در سطح شهر که بر اساس سنجش ۳۲ شاخص اقتصادی، اجتماعی، تفریحی و... انجام شده است، نشان می‌دهد تنها ۲۳ درصد از جمعیت تهران در محله‌های توسعه‌یافته زندگی می‌کنند که مناطق ۶، ۳، ۱، ۲ و ۷ بیشترین رتبه توسعه‌یافتگی را دارند؛ این در حالی است که این مناطق به جز منطقه ۲ کمترین آمار خرید و فروش و اجاره را دارا هستند. منطقه ۶ که به‌عنوان توسعه‌یافته‌ترین منطقه شناخته شده، رتبه ۱۶ را در میزان معاملات مسکن و رتبه ۱۰ را درخصوص تعداد قراردادهای اجاره دارد. این منطقه که در محدوده مرکزی قرار دارد، بیشتر ساختمان‌های اداری را در خود جای داده است. منطقه ۳ که دومین منطقه توسعه‌یافته پایتخت شناخته شده، در جایگاه چهاردهم قراردادهای خرید و فروش قرار دارد و از نظر حجم معاملات اجاره در جایگاه هشتم در میان ۲۲ منطقه شهر تهران قرار گرفته است. این تحقیق دانشگاهی نشان می‌دهد که تنها حدود دو میلیون نفر در مناطقی زندگی می‌کنند که دارای رفاه شهری هستند و بیش از 6میلیون نفر از ساکنان پایتخت در محدوده‌های نیمه برخوردار یا دارای کمترین سطح توسعه‌یافتگی شهری سکونت دارند.

بر اساس یافته‌های این پژوهش دانشگاهی، پنج منطقه ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ جزو مناطق محروم محسوب می‌شوند؛ در حالی که این مناطق وضعیت بهتری از لحاظ خرید و فروش و قرارداد اجاره نسبت به 5 منطقه برخوردار دارند. منطقه ۱۴ رتبه پنجم معاملات خرید و فروش را داراست و هفتمین منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره است. منطقه ۱۵ نیز جزو ۱۰ منطقه پرمعامله شهر تهران محسوب می‌شود و چهارمین منطقه است که بیشترین قراردادهای خرید و فروش در آن تنظیم می‌شود. این منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره، رتبه نهم را دارد. منطقه ۱۷، ۱۸ و ۱۹ که در محدوده حاشیه تهران قرار دارند، به دلیل برخی از مشکلات اقتصادی و اجتماعی، جذابیت کمتری برای انجام معاملات مسکن دارند. این مناطق به ترتیب در جایگاه ۱۳، ۱۱ و ۲۱ تعداد معاملات مسکن قرار دارند و در بخش تعداد قراردادهای اجاره رتبه ۲۱، ۱۳ و ۱۹ را دارا هستند. همچنین 8 منطقه شامل مناطق ۲، ۱۳، ۸، ۴، ۱۲، ۵، ۱۱ و ۱۴ نیز در گروه توسعه‌یافته رو به بالا و پنج منطقه ۱۵، ۲۰، ۱۹، ۹ و ۲۱ در گروه میان‌توسعه‌ای قرار گرفته‌اند. همچنین پنج منطقه 16، ۱۸، 19، 9 و ۱۷ نیز پنج منطقه‌ای هستند که کمترین توسعه‌یافتگی را دارند. اما بر اساس آمار معاملات مسکن، در دی ماه سال ۹۴ منطقه یک رتبه ۹ را از لحاظ تعداد قراردادهای تنظیم شده دارد؛ این منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای اجاره نیز در جایگاه دوازدهم است. منطقه ۷ تهران نیز که یکی از مناطق گسترده و قدیمی پایتخت است، از لحاظ تعداد قراردادهای فروش، جایگاه هشتم را داراست و از نظر تعداد قراردادهای اجاره در رده ششم قرار دارد.

اما ۸ منطقه توسعه یافته رو به بالا در رده‌بندی تعداد قراردادها، جایگاه‌های متفاوتی دارند. منطقه ۲ که در حال حاضر یکی از مناطق پرطرفدار شهر تهران محسوب می‌شود، سومین منطقه از لحاظ تعداد قراردادهای فروش است و همچنین جایگاه دوم را در تعداد معاملات اجاره دارد. منطقه ۱۳ در جایگاه دوازدهم و منطقه ۸ در جایگاه هفتم، منطقه ۴ در جایگاه دوم، منطقه ۱۲ در جایگاه ۱۷، منطقه ۵ در جایگاه نخست و منطقه ۱۱ در جایگاه یازدهم معاملات خرید و فروش قرار گرفته‌اند. بر اساس اطلاعات بازار مسکن در دی ماه سال ۹۴، مناطق پرطرفدار شهر تهران از لحاظ تعداد قراردادهای فروش تنظیم شده به ترتیب مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱، ۱۱، ۱۸، ۱۳، ۱۷، ۳، ۲۰، ۶، ۱۲، ۱۶، ۲۱، ۹، ۱۹ و ۲۲ است؛ این ترتیب درخصوص بازار اجاره به ترتیب مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱۴، ۳، ۱۵، ۶، ۱۱، ۱، ۱۸، ۱۳، ۱۲، ۹، ۲۰، ۲۱، ۱۹، ۲۲، ۱۷ و ۱۶ است.اما چرا میان توسعه‌یافتگی مناطق و تعداد معاملات مسکن، ارتباط معناداری وجود ندارد. برخی از کارشناسان حوزه مسکن، قیمت بالای مناطق توسعه‌یافته‌ای مانند منطقه ۶، ۳ و ۱ می‌دانند و معتقدند این مناطق بیشتر تبدیل به مناطق اداری شده‌اند تا مناطق مسکونی؛ بنابراین تعداد معاملات آن بسیار پایین است.سعید معیدفر مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه باید معیارها و شاخص‌های این پژوهش دانشگاهی برای توسعه‌یافتگی مشخص شود  گفت: ممکن است با تغییر شاخص‌ها، ترتیب مناطق توسعه‌یافته تغییر کند.

رسیدن به یک شاخص کلی که مورد موافقت عمومی باشد، نیاز به کار کارشناسی بیشتری دارد.او قیمت زمین و سبک زندگی افراد را در انتخاب منطقه مسکونی خود مهم ارزیابی کرد و گفت: برخی مناطق بیشتر قشرخاصی از شهروندان در آن زندگی می‌کنند مانند منطقه ۶ که بیشتر ساکنان آن را افرادی فرهنگی تشکیل می‌دهند.مشاور وزیر راه و شهرسازی، بافت آموزشی و اداری برخی مناطق را نیز دلیل کاهش خرید و فروش و اجاره در آن دانست و گفت: عمر سکونت در برخی از مناطق بالا است؛ بنابراین نمی‌توان تعداد پایین قراردادهای اجاره یا خرید و فروش را با میزان توسعه‌یافتگی منطقه مرتبط دانست. برخی مناطق نیز جذابیت سکونت خود را به دلیل توسعه بافت تجاری و اداری از دست داده‌اند.فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نیز در این خصوص می‌گوید: برخی مناطق مرکزی همچون گذشته امکان خرید و فروش ندارند، زیرا این مناطق تبدیل به مناطق اداری شده‌اند. به‌طور مثال منطقه ۱۲ پیش از این یکی از مناطق جذاب مسکونی بوده که به مرور زمان به دلیل مستقر شدن ساختمان‌های اداری و تجاری، دیگر جذابیت سکونت ندارند. همچنین در برخی از مناطق اداری مانند مناطق ۶ و ۷ نیز به دلیل بافت اداری، جابه‌جایی در آن کمتر انجام می‌شود و ظرفیت خرید و فروش یا اجاره آن پر شده است.بر اساس این تحقیق منطقه 5 منطقه‌ای که بیشترین معاملات مسکن در آن انجام می‌شود جزو مناطقی است که در لیست مناطق نیمه برخوردار قرار دارند. حجم ساخت و ساز در این منطقه به نسبت سایر مناطق مرکزی بالاتر است و دسترسی به بزرگراه‌های اصلی و قیمت مناسب مسکن از عواملی است که خریداران را ترغیب به خرید مسکن در این محدوده می‌کند. بافت اصلی این منطقه را بافت مسکونی تشکیل می‌دهد وبیشتر سرمایه‌گذاران مسکن نیز در این منطقه متمرکز هستند به همین دلیل آمار قراردادهای اجاره نیز در این منطقه بالا است.

 

گزارش خطا
ارسال نظر
آخرین اخبار
محصولات جدید مدیران خودرو در Auto Shanghai 2025 رونمایی شد +تصاویر استراتژی جهانی Great Wall در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد Nissan N7 تمام برقی در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر Tank 300 Hooke در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر BMW 330I در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر BMW 2 Series در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر وویا فری + با بهره گیری از زبان طراحی جدید در شانگهای رونمایی شد +تصاویر GAC Aion از خودروی خودران سطح 4 در شانگهای رونمایی کرد +تصاویر Geely Galaxy Cruiser در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر چانگان دیپال S09 با انبوه امکانات لوکس در شانگهای به نمایش درآمد +تصاویر نمایش 53 مدل از محصولات برند CHERY در Auto Shanghai 2025 فولکس واگن ID.3 GTX نسخه اسپرت در شانگهای رونمایی شد +تصاویر بی ام و M4 نوربرگ رینگ ادیشن در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر دانگ فنگ نامی 06 با طراحی مدرن در Auto Shanghai رونمایی شد +تصاویر هوندا GT برقی جدید از سری Ye در شانگهای رونمایی شد +تصاویر یانگ وانگ U8L، شاسی بلند لوکس بی وای دی رونمایی شد +تصاویر بی ام و VDX با قدرت 1700 اسب بخار در شانگهای معرفی شد +تصاویر ممنوعیت خرید خودروهای خارجی برای دستگاه‌های دولتی لغو شد Chery Himla با کابین دوگانه در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر Chery QQ تمام برقی در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر همکاری CATL با 5 خودروساز بزرگ چین در Auto Shanghai فولکس واگن ID. UNYX 06 در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر تویوتا bZ7 با سیستم عامل هوآوی در شانگهای رونمایی شد +تصاویر Nissan Frontier Pro PHEV در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر MG Cyberster مدل 2026 در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد AVATR 07 در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر خودروهای هوشمند بی ام و در Auto Shanghai معرفی شد MG Cyber X در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر شرایط فروش ایرس HM5 توسط ماموت خودرو اعلام شد +جدول Denza Z برقی رقیب پورشه 911 در Auto Shanghai رونمایی شد +تصاویر مزدا EZ-60 در نمایشگاه خودرو شانگهای ۲۰۲۵ روتنمایی شد +تصاویر سه کانسپت برقی فولکس واگن در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر لکسوس ES مدل 2026 در Auto Shanghai 2025 رونمایی شد +تصاویر AUDI E5 Sportback در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر واکنش کم‏‌رمق خودرو به افت نرخ دلار آینده صنعت خودرو آمریکا زیر سایه تعرفه‏‌ها چرا دولت قانون واردات کارکرده ها را اجرا نمی‌‌کند؟ بهترین خودروی ۲۰۲۵ انتخاب شد چالش های خودروسازان ایرانی برای جذب شرکای خارجی کاتالوگ رسمی پیکاپ دو دیفرانسیل کاپرا U منتشر شد +تصاویر آیین نامه واردات خودرو جانبازان تصویب شد +بخشنامه شرایط فروش موسو گرند-خان در سال 1404 اعلام شد +جدول بنز از ون فوق لوکس Vision V در شانگهای رونمایی کرد +تصاویر عرضه خودرو برقی فایرفلای به تعویق افتاد افزایش تعرفه واردات خودرو مورد تائید مجلس نیست شریک‏‌یابی خودرو در عصر پساتحریم هزینه نقل و انتقال خودرو در ۱۴۰۴ مشخص شد سوپر هیبرید چری آغاز فصل جدید در خودروسازی! 10 ها مدل خودرو با تکنولوژی LiDAR در شانگهای رونمایی می شود پرفروش‌ترین کراس اوورها در چین معرفی شدند +جدول
پربازدیدترین‌ها
پربحث‌ترین‌ها
Chery Himla با کابین دوگانه در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر ممنوعیت خرید خودروهای خارجی برای دستگاه‌های دولتی لغو شد بی ام و VDX با قدرت 1700 اسب بخار در شانگهای معرفی شد +تصاویر یانگ وانگ U8L، شاسی بلند لوکس بی وای دی رونمایی شد +تصاویر هوندا GT برقی جدید از سری Ye در شانگهای رونمایی شد +تصاویر دانگ فنگ نامی 06 با طراحی مدرن در Auto Shanghai رونمایی شد +تصاویر بی ام و M4 نوربرگ رینگ ادیشن در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر فولکس واگن ID.3 GTX نسخه اسپرت در شانگهای رونمایی شد +تصاویر نمایش 53 مدل از محصولات برند CHERY در Auto Shanghai 2025 چانگان دیپال S09 با انبوه امکانات لوکس در شانگهای به نمایش درآمد +تصاویر Geely Galaxy Cruiser در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر GAC Aion از خودروی خودران سطح 4 در شانگهای رونمایی کرد +تصاویر وویا فری + با بهره گیری از زبان طراحی جدید در شانگهای رونمایی شد +تصاویر BMW 2 Series در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر BMW 330I در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر Tank 300 Hooke در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر Nissan N7 تمام برقی در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر استراتژی جهانی Great Wall در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد محصولات جدید مدیران خودرو در Auto Shanghai 2025 رونمایی شد +تصاویر