آخرین به روز رسانی:
آخرین اخبار
قیمت روز خودرو
شرایط فروش خودرو
مقایسه خودرو
تجربه رانندگی
کد خبر:
۱۷۷۶۶
۱۲:۰۱
۱۳۹۴/۱۱/۱۷

«رانت رکودزا» در بازار مسکن

پدال نیوز: تشدید فعالیت‌‌های ساختمانی دسته‌ای از نهادها طی سال‌‌های 90 و 91 در مسیر «خلاف جهت» نیاز غالب بازار ملک باعث شد رکود مسکن دوره اخیر، متفاوت از سیکل طبیعی دوره‌‌های قبل، به «شدیدترین رکود» 24 سال گذشته تبدیل شود.
به گزارش "پدال نیوز" به گزارش پدال نیوز، رکود کم سابقه در بازار‌های «معاملات مسکن» و «ساخت و ساز» که از تابستان سال 92 شروع شد اگر چه محصول مجموع‌های از شاخص‌‌های درونی و بیرونی بازار ملک محسوب می‌شود اما آنچه باعث رکوردزنی این دوره از سیکل تجاری بازار، هم به لحاظ «طول زمانی» و هم از بابت «نزول چند شاخص‌ کلیدی» شد، عمدتا ناشی از ورود پرقدرت نهاد‌های دولتی، شبه‌دولتی، عمومی و بانک‌ها به بخش مسکن و ساختمان بوده است که پیامد و تبعات ثانویه آن هنوز در این بازار قابل مشاهده و ردیابی است. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در بررسی‌‌های خود از عوامل و ریشه‌‌های شکل‌دهنده رکود مسکن سال‌‌های 92 تا 94 موفق شد، «1+4» منشأ رکود اخیر را شناسایی کند که از بین آنها، «رانت ساختمانی» در اختیار گروهی از نهادها به عنوان عامل پنجم، بیشترین نقش را در مقایسه با چهار پارامتر دیگر داشته است. به گزارش دنیای اقتصاد ، در تحقیقاتی که از سوی علی چگینی مدیرکل اقتصاد مسکن و علی قائدی کارشناس دفتر اقتصاد مسکن انجام گرفته، مشخص شده است: دو متغیر کلیدی اقتصاد مسکن که معمولا سیکل‌‌های تجاری این بخش را نمایان می‌کند، طی دو سال و نیم اخیر به پایین‌ترین سطح در مقایسه با دو دهه اخیر رسید به طوری که شاخص «نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌‌های جدید شروع شده در کشور» طی دو سال‌ 92 و 93 و همچنین فصل اول سال 94 به صورت پیوسته، در سطح منفی و کمتر از صفر، روند نزولی داشت و به ترتیب 11 درصد، 5درصد و 14 درصد کاهش پیدا کرد درحالی‌که در دوره‌‌های قبلی رکود مسکن -طی سال‌‌های 71 به بعد- این شاخص معمولا یک سال با رشد منفی مواجه می‌شد. از طرفی، شاخص «نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن» نیز در رکود اخیر با افت قابل توجه روبه‌رو شد و از متوسط 4/ 2 درصد در سال‌‌های دهه 70 و 3/ 5 درصد دهه 80 و همچنین 2 درصد سال‌‌های 90 تا 92، به منفی 2 درصد در سال 93 رسید.


در این بررسی، سه پارامتر از بازار پول و یک پارامتر ترکیبی از اقتصاد کلان کشور به عنوان چهار ریشه رکود اخیر بخش مسکن معرفی شده است. در بازار پول، «کنترل تورم و نقدینگی» طی دو سال اخیر باعث شد تقاضای سفته‌بازانه در بازار ملک فروکش کند و تحت تاثیر آن، قیمت مسکن کاهش یابد. در این میان، وابستگی معنادار حجم سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی به نوسانات قیمت مسکن به عنوان حقیقت بازار ملک، به نزولی شدن روند سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز منجر شد. حرکت نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی در کشور (ساختمان‌‌های جدید) از سال 71 تا 94 به خوبی نشان می‌دهد، رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی تابعی از رفتار قیمت اسمی مسکن و از آن بیشتر، تابعی از قیمت واقعی مسکن است. مطالعات دفتر اقتصاد مسکن، مهار رشد فزاینده تورم و نقدینگی را از بابت رام شدن قیمت مسکن و مصرفی‌شدن معاملات ملک، در نهایت به نفع بلندمدت بازار مسکن می‌داند اما از «نرخ سود بانکی بالا» و «عدم انعطاف سیاست‌های مالی» به عنوان دو پارامتر آسیب‌زننده به بخش مسکن نام برده است.

طبق آنچه محققان این مطالعه به آن دست یافته‌اند، نرخ سود واقعی سپرده‌‌های بانکی در دو سال اخیر به بالاترین حد از سال 71 تاکنون رسیده و موجب شده از یکسو انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش‌‌های واقعی اقتصاد ایران از جمله ساخت و ساز‌های مسکونی به شدت کاهش پیدا کند و از سوی دیگر تحت تاثیر چسبندگی نقدینگی در بانک‌ها، متقاضیان مصرفی مسکن در خرید‌ خود تاخیر به وجود بیاورند. نرخ سود واقعی سپرده‌‌های بانکی تا پیش از سال 93، همواره کمتر از 5 درصد بوده اما در سال‌‌های 93 و 94 به بالای این سطح رسید. فاصله زیاد بین نرخ سود اسمی بانکی و نرخ تورم، علاوه بر کاهش انگیز ساخت و خرید مسکن، امکان پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت برای ساخت و ساز‌های حمایتی در بافت فرسوده به عنوان برنامه هدف دولت را از بانک‌ها سلب کرده است و از آنجا که به کاهش حجم سپرده‌‌های دیداری و افزایش سپرده‌‌های بلندمدت منجر شده، هزینه پول برای بانک‌ها را افزایش داده است که این موضوع مجددا مانع پرداخت تسهیلات خرید مسکن به عنوان وام بلندمدت شده است.

عامل سوم نیز به عدم انعطاف در سیاست‌‌های مالی و پولی مرتبط با بخش مسکن برمی‌گردد که در دوره‌‌های رکود-رونق و به خصوص در زمان‌‌های تغییر سیکل تجاری بازار ملک، تصمیمات به موقع از بابت اعمال سیاست‌‌های انبساطی و انقباضی اتخاذ نمی‌شود. به عنوان مثال در موضوع افزایش سقف وام خرید مسکن یا راه‌اندازی بازار لیزینگ و رهن ثانویه طی دو سال اخیر، سرعت تصمیم‌گیری، متناسب با نیاز بازار مسکن نبود. دفتر اقتصاد مسکن عامل چهارم رکود مسکن دو سال اخیر را ترکیبی از نزول رشد اقتصادی، کاهش شدید قیمت نفت و تنگنای مالی بودجه دولت می‌داند که برآیند آنها به عدم افزایش درآمد واقعی و توان اقتصادی خانوارها و اثر تجمعی آن به کاهش قدرت خرید مسکن منجر شد. با این حال، آنچه رکود مسکن را در فاصله 92 تاکنون، تشدید کرد، مازاد عرضه ناشی از نبود قدرت خرید مسکن نبود بلکه رانت تحت اختیار نهادهایی بوده که محصول آن به رشد عرضه مسکن مغایر نیاز مصرفی منجر شده است.

در مطالعات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن آمده است: بخش عمد‌ه‌ای از ساخت و ساز‌های مسکونی طی سال‌‌های 90 و 91 از سوی شرکت‌‌های وابسته به نهاد‌های مختلف و بانک‌‌های دولتی و خصوصی از طریق انتقال حجم عظیم منابع مالی به بخش مسکن و ساختمان انجام شد که در قالب آن، متوسط حجم آپارتمان‌‌های تازه‌ساز در کشور با رکوردزنی افزایشی، از 443هزار واحد در نیمه اول دهه 80 و 600هزار واحد در نیمه دوم این دهه، به 769 هزار واحد مسکونی در دو سال 91 و 92 رسید. این حجم بالا و بی‌سابقه عرضه مسکن، عمدتا به شکل واحد‌های مسکونی لوکس و خارج از استطاعت متقاضیان مسکن شکل گرفته است که اگر چه در پی رونق مسکن آن دو سال احداث شده‌اند اما با الگوی غالب تقاضا، زمینه تشدید رکود معاملاتی و در نتیجه رکود ساختمانی سال‌‌های 93 و 94 را به وجود آوردند. این شرکت‌ها عموما با برخورداری از انواع رانت‌ها و تسهیلات و در شرایط غیررقابتی به بازار مسکن وارد می‌شوند و نظم اقتصادی بازار را برهم می‌زنند.

نقطه تمرکز فعالیت این شرکت‌ها و نهادها، بازار ساختمانی شهر تهران بوده است طوری‌که فعالیت آنها در آن دو سال موجب شد در سال 93 رقمی معادل 70 درصد واحد‌های مسکونی تازه‌ساز در پایتخت، با مساحتی بیش از 80 مترمربع وارد بازار فروش شود در حالی‌که طی همین سال، 60 درصد معاملات مسکن به خرید آپارتمان‌‌های کمتر از 80‌مترمربع اختصاص داشته است که این شکاف، نشان‌دهنده عدم تطابق بین الگوی ساخت و نیاز مسکن است. در این میان، مقررات شهرداری‌ها و نحوه اجرای طرح تفصیلی نیز در نقش مکمل بزرگ‌سازی، باعث شده ساخت‌وساز‌های منطبق با نیاز غالب کاهش یابد. مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن و یک کارشناس این دفتر در بررسی‌ مشترک خود درباره دلایل ایجاد رکود مسکن در سال‌‌های 92 تا 94، ضمن شناسایی منشأ اصلی و پارامتر‌های رکودزا، با تاکید بر اینکه برخی از این عوامل هنوز وجود دارد و می‌تواند مسیر ورود به رونق در ماه‌‌های آینده را صعب‌العبور کند، سه راهکار در این زمینه پیشنهاد کرده‌اند. اولین پیشنهاد، اجرای قوانین بازدارنده برای مهار فعالیت نهاد‌های غیرحرفه‌ای در بازار ساخت و ساز است. هر چند حضور این نهادها در بازار آپارتمان‌سازی با توجه به پشتوانه مالی آنها، محدود به دوره اخیر نبوده و به احتمال خیلی زیاد، در دوره رونق پیش‌رو، ادامه پیدا می‌کند، اما دفتر اقتصاد مسکن توصیه کرده است برای جلوگیری از فعالیت نهادها، بانک‌ها و همچنین موسسات اعتباری در بخش مسکن و ساختمان، از ابزار مالیات‌‌های رایج در این بخش استفاده شود و نرخ مالیات‌‌هایی که در حال حاضر از ساخت و ساز و نقل و انتقال ملک دریافت می‌شود، برای این گروه خاص، افزایش پیدا کند. پیشنهاد دوم، تداوم کنترل تورم و نقدینگی به منظور حفظ دامنه محدود نوسانات قیمت مسکن است و پیشنهاد سوم نیز بر انعطاف‌پذیر شدن سیاست‌‌های پولی در حوزه مسکن به منظور امکان تغییر سریع سیاست‌های متناسب با شرایط رکود-رونق، خلاصه می‌شود.

گزارش خطا
ارسال نظر
آخرین اخبار
زیان تسلا در بزرگترین بازار‌های خودروی اروپا زمان کاهش تعرفه‌های خودرو معلوم نیست اولین کراس اوور الکتریکی سایز متوسط مزدا تولید شد دلایل عدم استقبال از خودرو‌های وارداتی! حذف وثیقه ۳۵ درصدی بانک مرکزی برای واردات خودروی جانبازان تمدید دوباره مهلت ثبت نام خودرو‌های وارداتی و وکالتی کردن حساب‌ها تعطیلات تابستانه خودروسازی چرا ایکس ۷۷ پرچمدار ایمنی در بازار است؟ همه ابهامات فروش وارداتی‌ها کاهش شتاب تورم خرید خودرو تسلا در مخمصه رقابت با چینی ها پاداش میلیاردی تسلا به ایلان ماسک! واکنش بازار خودرو به توقف موقت آیین نامه واردات ثبت آماری از واردات خودرو در منطقه آزاد اروند حذف شد کارخانه خودروساز ویتنامی در هند استارت خورد کدام دستگاه مقصر ترخیص هزاران دستگاه خودرو با عوارض غیرقانونی است؟ شوک مالیاتی به بازار خودرو‌های برقی ترکیه تعرفه واردات خودرو نباید کمتر از تعرفه قطعات باشد نامه هشدار انجمن واردکنندگان خودرو به رئیس جمهور و رئیس دیوان عدالت اداری +سند خدمات ویژه امداد کرمان موتور در مسیر‌های اربعین حسینی ۱۴۰۴ عرضه خودرو‌های وارداتی از طریق سامانه متوقف نمی‌شود بی وای دی ترمز زد 2025 Tiggo 8 PLUS Classic Edition توسط چری معرفی شد +تصاویر روند رو به رشد و موفقیت آمیز CHERY در سال ۲۰۲۵ +آمار فروش دستاورد بزرگ چری در رکورد صادرات خودرو +جدول واکنش دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال مصوبه خودرویی دولت واکنش رییس انجمن واردکنندگان خودرو به رای دیوان عدالت اداری چرا فولکس واگن ID.4 خودرویی موفق در بازار ایران به حساب می آید؟ احتمال افزایش ۵۰ درصدی قیمت خودرو‌های وارداتی واردات خودرو باکیفیت، صنعت داخلی را به رقابت وادار می‌کند واکاوی تاب‌آوری صنعت خودرو ایران در برابر تحریم‌ برنامه کرمان موتور برای واردات خودرو در سال ١۴٠۴ چرا ایکس ۵ خودرو پرشتابی است؟ خدمات بی نقص؛ تجربه خدمات پس از فروش VIP با فونیکس بازار وارداتی‌ها در شوک تازه ایمنی خودرو: اولین تست تصادف اشعه ایکس عمومی تعمیر خودرو با لوازم دست دوم ترخیص ۱۴ هزار خودروی وارداتی موج جدید واردات خودرو‌های کره ای و ژاپنی نزدیک ایران! واردات خودرو در بن بست بلاتکلیفی برگزاری دهمین آزمون مهارتی خدمات پس از فروش کرمان موتور تمدید مهلت ثبت‌نام خودرو‌های وارداتی چالش ۳ ضلعی واردات خودرو با تصمیمات خلاف قانون مخالفت مجلس با کاهش تعرفه واردات خودرو! اجرای آیین نامه جدید واردات خودرو متوقف شد + سند تسلا محکوم شد ورود دوباره مجلس به واگذاری ایران خودرو شیائومی در تحویل ماهانه خودرو رکورد زد سقوط سوددهی خودروسازان آلمانی بخشنامه جدید برای تسریع در فرآیند واردات خودرو +نامه