آخرین به روز رسانی:
آخرین اخبار
قیمت روز خودرو
شرایط فروش خودرو
مقایسه خودرو
تجربه رانندگی
کد خبر:
۱۷۷۶۶
۱۲:۰۱
۱۳۹۴/۱۱/۱۷

«رانت رکودزا» در بازار مسکن

پدال نیوز: تشدید فعالیت‌‌های ساختمانی دسته‌ای از نهادها طی سال‌‌های 90 و 91 در مسیر «خلاف جهت» نیاز غالب بازار ملک باعث شد رکود مسکن دوره اخیر، متفاوت از سیکل طبیعی دوره‌‌های قبل، به «شدیدترین رکود» 24 سال گذشته تبدیل شود.
به گزارش "پدال نیوز" به گزارش پدال نیوز، رکود کم سابقه در بازار‌های «معاملات مسکن» و «ساخت و ساز» که از تابستان سال 92 شروع شد اگر چه محصول مجموع‌های از شاخص‌‌های درونی و بیرونی بازار ملک محسوب می‌شود اما آنچه باعث رکوردزنی این دوره از سیکل تجاری بازار، هم به لحاظ «طول زمانی» و هم از بابت «نزول چند شاخص‌ کلیدی» شد، عمدتا ناشی از ورود پرقدرت نهاد‌های دولتی، شبه‌دولتی، عمومی و بانک‌ها به بخش مسکن و ساختمان بوده است که پیامد و تبعات ثانویه آن هنوز در این بازار قابل مشاهده و ردیابی است. دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در بررسی‌‌های خود از عوامل و ریشه‌‌های شکل‌دهنده رکود مسکن سال‌‌های 92 تا 94 موفق شد، «1+4» منشأ رکود اخیر را شناسایی کند که از بین آنها، «رانت ساختمانی» در اختیار گروهی از نهادها به عنوان عامل پنجم، بیشترین نقش را در مقایسه با چهار پارامتر دیگر داشته است. به گزارش دنیای اقتصاد ، در تحقیقاتی که از سوی علی چگینی مدیرکل اقتصاد مسکن و علی قائدی کارشناس دفتر اقتصاد مسکن انجام گرفته، مشخص شده است: دو متغیر کلیدی اقتصاد مسکن که معمولا سیکل‌‌های تجاری این بخش را نمایان می‌کند، طی دو سال و نیم اخیر به پایین‌ترین سطح در مقایسه با دو دهه اخیر رسید به طوری که شاخص «نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌‌های جدید شروع شده در کشور» طی دو سال‌ 92 و 93 و همچنین فصل اول سال 94 به صورت پیوسته، در سطح منفی و کمتر از صفر، روند نزولی داشت و به ترتیب 11 درصد، 5درصد و 14 درصد کاهش پیدا کرد درحالی‌که در دوره‌‌های قبلی رکود مسکن -طی سال‌‌های 71 به بعد- این شاخص معمولا یک سال با رشد منفی مواجه می‌شد. از طرفی، شاخص «نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن» نیز در رکود اخیر با افت قابل توجه روبه‌رو شد و از متوسط 4/ 2 درصد در سال‌‌های دهه 70 و 3/ 5 درصد دهه 80 و همچنین 2 درصد سال‌‌های 90 تا 92، به منفی 2 درصد در سال 93 رسید.


در این بررسی، سه پارامتر از بازار پول و یک پارامتر ترکیبی از اقتصاد کلان کشور به عنوان چهار ریشه رکود اخیر بخش مسکن معرفی شده است. در بازار پول، «کنترل تورم و نقدینگی» طی دو سال اخیر باعث شد تقاضای سفته‌بازانه در بازار ملک فروکش کند و تحت تاثیر آن، قیمت مسکن کاهش یابد. در این میان، وابستگی معنادار حجم سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی به نوسانات قیمت مسکن به عنوان حقیقت بازار ملک، به نزولی شدن روند سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز منجر شد. حرکت نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی در کشور (ساختمان‌‌های جدید) از سال 71 تا 94 به خوبی نشان می‌دهد، رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی تابعی از رفتار قیمت اسمی مسکن و از آن بیشتر، تابعی از قیمت واقعی مسکن است. مطالعات دفتر اقتصاد مسکن، مهار رشد فزاینده تورم و نقدینگی را از بابت رام شدن قیمت مسکن و مصرفی‌شدن معاملات ملک، در نهایت به نفع بلندمدت بازار مسکن می‌داند اما از «نرخ سود بانکی بالا» و «عدم انعطاف سیاست‌های مالی» به عنوان دو پارامتر آسیب‌زننده به بخش مسکن نام برده است.

طبق آنچه محققان این مطالعه به آن دست یافته‌اند، نرخ سود واقعی سپرده‌‌های بانکی در دو سال اخیر به بالاترین حد از سال 71 تاکنون رسیده و موجب شده از یکسو انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش‌‌های واقعی اقتصاد ایران از جمله ساخت و ساز‌های مسکونی به شدت کاهش پیدا کند و از سوی دیگر تحت تاثیر چسبندگی نقدینگی در بانک‌ها، متقاضیان مصرفی مسکن در خرید‌ خود تاخیر به وجود بیاورند. نرخ سود واقعی سپرده‌‌های بانکی تا پیش از سال 93، همواره کمتر از 5 درصد بوده اما در سال‌‌های 93 و 94 به بالای این سطح رسید. فاصله زیاد بین نرخ سود اسمی بانکی و نرخ تورم، علاوه بر کاهش انگیز ساخت و خرید مسکن، امکان پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت برای ساخت و ساز‌های حمایتی در بافت فرسوده به عنوان برنامه هدف دولت را از بانک‌ها سلب کرده است و از آنجا که به کاهش حجم سپرده‌‌های دیداری و افزایش سپرده‌‌های بلندمدت منجر شده، هزینه پول برای بانک‌ها را افزایش داده است که این موضوع مجددا مانع پرداخت تسهیلات خرید مسکن به عنوان وام بلندمدت شده است.

عامل سوم نیز به عدم انعطاف در سیاست‌‌های مالی و پولی مرتبط با بخش مسکن برمی‌گردد که در دوره‌‌های رکود-رونق و به خصوص در زمان‌‌های تغییر سیکل تجاری بازار ملک، تصمیمات به موقع از بابت اعمال سیاست‌‌های انبساطی و انقباضی اتخاذ نمی‌شود. به عنوان مثال در موضوع افزایش سقف وام خرید مسکن یا راه‌اندازی بازار لیزینگ و رهن ثانویه طی دو سال اخیر، سرعت تصمیم‌گیری، متناسب با نیاز بازار مسکن نبود. دفتر اقتصاد مسکن عامل چهارم رکود مسکن دو سال اخیر را ترکیبی از نزول رشد اقتصادی، کاهش شدید قیمت نفت و تنگنای مالی بودجه دولت می‌داند که برآیند آنها به عدم افزایش درآمد واقعی و توان اقتصادی خانوارها و اثر تجمعی آن به کاهش قدرت خرید مسکن منجر شد. با این حال، آنچه رکود مسکن را در فاصله 92 تاکنون، تشدید کرد، مازاد عرضه ناشی از نبود قدرت خرید مسکن نبود بلکه رانت تحت اختیار نهادهایی بوده که محصول آن به رشد عرضه مسکن مغایر نیاز مصرفی منجر شده است.

در مطالعات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن آمده است: بخش عمد‌ه‌ای از ساخت و ساز‌های مسکونی طی سال‌‌های 90 و 91 از سوی شرکت‌‌های وابسته به نهاد‌های مختلف و بانک‌‌های دولتی و خصوصی از طریق انتقال حجم عظیم منابع مالی به بخش مسکن و ساختمان انجام شد که در قالب آن، متوسط حجم آپارتمان‌‌های تازه‌ساز در کشور با رکوردزنی افزایشی، از 443هزار واحد در نیمه اول دهه 80 و 600هزار واحد در نیمه دوم این دهه، به 769 هزار واحد مسکونی در دو سال 91 و 92 رسید. این حجم بالا و بی‌سابقه عرضه مسکن، عمدتا به شکل واحد‌های مسکونی لوکس و خارج از استطاعت متقاضیان مسکن شکل گرفته است که اگر چه در پی رونق مسکن آن دو سال احداث شده‌اند اما با الگوی غالب تقاضا، زمینه تشدید رکود معاملاتی و در نتیجه رکود ساختمانی سال‌‌های 93 و 94 را به وجود آوردند. این شرکت‌ها عموما با برخورداری از انواع رانت‌ها و تسهیلات و در شرایط غیررقابتی به بازار مسکن وارد می‌شوند و نظم اقتصادی بازار را برهم می‌زنند.

نقطه تمرکز فعالیت این شرکت‌ها و نهادها، بازار ساختمانی شهر تهران بوده است طوری‌که فعالیت آنها در آن دو سال موجب شد در سال 93 رقمی معادل 70 درصد واحد‌های مسکونی تازه‌ساز در پایتخت، با مساحتی بیش از 80 مترمربع وارد بازار فروش شود در حالی‌که طی همین سال، 60 درصد معاملات مسکن به خرید آپارتمان‌‌های کمتر از 80‌مترمربع اختصاص داشته است که این شکاف، نشان‌دهنده عدم تطابق بین الگوی ساخت و نیاز مسکن است. در این میان، مقررات شهرداری‌ها و نحوه اجرای طرح تفصیلی نیز در نقش مکمل بزرگ‌سازی، باعث شده ساخت‌وساز‌های منطبق با نیاز غالب کاهش یابد. مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن و یک کارشناس این دفتر در بررسی‌ مشترک خود درباره دلایل ایجاد رکود مسکن در سال‌‌های 92 تا 94، ضمن شناسایی منشأ اصلی و پارامتر‌های رکودزا، با تاکید بر اینکه برخی از این عوامل هنوز وجود دارد و می‌تواند مسیر ورود به رونق در ماه‌‌های آینده را صعب‌العبور کند، سه راهکار در این زمینه پیشنهاد کرده‌اند. اولین پیشنهاد، اجرای قوانین بازدارنده برای مهار فعالیت نهاد‌های غیرحرفه‌ای در بازار ساخت و ساز است. هر چند حضور این نهادها در بازار آپارتمان‌سازی با توجه به پشتوانه مالی آنها، محدود به دوره اخیر نبوده و به احتمال خیلی زیاد، در دوره رونق پیش‌رو، ادامه پیدا می‌کند، اما دفتر اقتصاد مسکن توصیه کرده است برای جلوگیری از فعالیت نهادها، بانک‌ها و همچنین موسسات اعتباری در بخش مسکن و ساختمان، از ابزار مالیات‌‌های رایج در این بخش استفاده شود و نرخ مالیات‌‌هایی که در حال حاضر از ساخت و ساز و نقل و انتقال ملک دریافت می‌شود، برای این گروه خاص، افزایش پیدا کند. پیشنهاد دوم، تداوم کنترل تورم و نقدینگی به منظور حفظ دامنه محدود نوسانات قیمت مسکن است و پیشنهاد سوم نیز بر انعطاف‌پذیر شدن سیاست‌‌های پولی در حوزه مسکن به منظور امکان تغییر سریع سیاست‌های متناسب با شرایط رکود-رونق، خلاصه می‌شود.

گزارش خطا
ارسال نظر
آخرین اخبار
BAIC BJ30 HEV در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر Geely Galaxy Starship 7 EM-i در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر پیکاپ هیبریدی رادار جیلی با گیربکس 3DHT در شانگهای رونمایی شد +تصاویر Leapmotor B01 رقیب تسلا مدل 3 در شانگهای رونمایی شد +تصاویر خودروی مفهومی لوکس “پرل” توسط Roewe در شانگهای رونمایی شد +تصاویر هونگچی از شاسی بلند خشن خود در نمایشگاه شانگهای رونمایی کرد +تصاویر محصولات جدید مدیران خودرو در Auto Shanghai 2025 رونمایی شد +تصاویر استراتژی جهانی Great Wall در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد Nissan N7 تمام برقی در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر Tank 300 Hooke در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر BMW 330I در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر BMW 2 Series در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر وویا فری + با بهره گیری از زبان طراحی جدید در شانگهای رونمایی شد +تصاویر GAC Aion از خودروی خودران سطح 4 در شانگهای رونمایی کرد +تصاویر Geely Galaxy Cruiser در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر چانگان دیپال S09 با انبوه امکانات لوکس در شانگهای به نمایش درآمد +تصاویر نمایش 53 مدل از محصولات برند CHERY در Auto Shanghai 2025 فولکس واگن ID.3 GTX نسخه اسپرت در شانگهای رونمایی شد +تصاویر بی ام و M4 نوربرگ رینگ ادیشن در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر دانگ فنگ نامی 06 با طراحی مدرن در Auto Shanghai رونمایی شد +تصاویر هوندا GT برقی جدید از سری Ye در شانگهای رونمایی شد +تصاویر یانگ وانگ U8L، شاسی بلند لوکس بی وای دی رونمایی شد +تصاویر بی ام و VDX با قدرت 1700 اسب بخار در شانگهای معرفی شد +تصاویر ممنوعیت خرید خودروهای خارجی برای دستگاه‌های دولتی لغو شد Chery Himla با کابین دوگانه در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر Chery QQ تمام برقی در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر همکاری CATL با 5 خودروساز بزرگ چین در Auto Shanghai فولکس واگن ID. UNYX 06 در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر تویوتا bZ7 با سیستم عامل هوآوی در شانگهای رونمایی شد +تصاویر Nissan Frontier Pro PHEV در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر MG Cyberster مدل 2026 در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد AVATR 07 در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر خودروهای هوشمند بی ام و در Auto Shanghai معرفی شد MG Cyber X در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر شرایط فروش ایرس HM5 توسط ماموت خودرو اعلام شد +جدول Denza Z برقی رقیب پورشه 911 در Auto Shanghai رونمایی شد +تصاویر مزدا EZ-60 در نمایشگاه خودرو شانگهای ۲۰۲۵ روتنمایی شد +تصاویر سه کانسپت برقی فولکس واگن در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر لکسوس ES مدل 2026 در Auto Shanghai 2025 رونمایی شد +تصاویر AUDI E5 Sportback در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر واکنش کم‏‌رمق خودرو به افت نرخ دلار آینده صنعت خودرو آمریکا زیر سایه تعرفه‏‌ها چرا دولت قانون واردات کارکرده ها را اجرا نمی‌‌کند؟ بهترین خودروی ۲۰۲۵ انتخاب شد چالش های خودروسازان ایرانی برای جذب شرکای خارجی کاتالوگ رسمی پیکاپ دو دیفرانسیل کاپرا U منتشر شد +تصاویر آیین نامه واردات خودرو جانبازان تصویب شد +بخشنامه شرایط فروش موسو گرند-خان در سال 1404 اعلام شد +جدول بنز از ون فوق لوکس Vision V در شانگهای رونمایی کرد +تصاویر عرضه خودرو برقی فایرفلای به تعویق افتاد