رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران خبر داد:
بازگشت رونق به بازار خانههای کلنگی
پدال نیوز: آغاز رکود مسکن در نیمه دوم سال92 علاوه بر ایجاد ثبات در قیمت واحدهای مسکونی و زمین، نسبت سهم سازنده و مالک از ساختمان نوساز را نیز تغییر داد، سهم سازنده و مالک که براساس میزان و ارزش آوردههای دوطرف تعیین میشود با ثبات قیمت زمین و خانههای کلنگی از یک سو و افزایش هزینه مصالح، عوارض، دستمزد، صدور پروانه ساختمانی و...
به گزارش "پدال نیوز" به گزارش پدال نیوز، از سوی دیگر، آورده نقدی
سازنده را نسبت به سالهای گذشته تا حدودی تغییر داد. درواقع رکود مسکن،
سهم سازنده را در ساخت و ساز (پارامترهای هزینه مصالح، عوارض ساختمانی،
دستمزد کارگر و...) نسبت به قیمت زمین به عنوان سهم مالک افزایش داد، اما
این موضوع مورد استقبال سازندگان و تولیدکنندگان مسکن قرار نگرفت؛ زیرا با
غلبه رکود بر بازار مسکن، خرید و فروش ساختمان نیز کاهش یافت و میزان خواب
سرمایه سازندگان مسکن افزایش یافت.
به گزارش تعادل ، کاهش صدور پروانههای ساختمانی و افت میزان معاملات خانههای کلنگی در دو، سه سال گذشته به خوبی گواه آن است که ساخت و ساز و مشارکت سازنده و مالک همچون سالهای 89 و90 پررونق نیست و سازندگان دیگر تمایل چندانی برای خرید خانههای کلنگی ندارند. بررسی شرایط حاکم بر ساخت و ساز مسکن، ارزیابی فرمول تعیین سهم سازنده و مالک، حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز و... بهانهیی شد تا روزنامه اقتصادی «تعادل» گفتوگویی را با حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ترتیب دهد تا شرایط حاکم بر بازار خانههای کلنگی، همچنین شرایط مشارکت در ساخت و ساز را جویا شود. عقبایی معتقد است که با وجود رکود مسکن و ثبات در قیمت زمین، همچنان این فاکتور مهمتر از سایر موارد ازجمله هزینه عوارض، مصالح و... است و همچنان مالک بیشترین سهم را از ساختمان نوساز دارد.
با توجه به رکود مسکن و ثبات در قیمت زمین، فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در دو، سه سال گذشته چه تغییری کرده است ؟ زیرا بررسیها نشان میدهد که پیش از سال 92 و ایجاد رکود در بازار مسکن این سهم 70 به 30 به نفع مالک بود اما در سالهای اخیر این سهم به 50، 50 یا 60 به 40 تغییر کرده است.
فرمول و قاعده خاصی برای تعیین سهم سازنده و مالک مبنی بر وجود رقم و سهمی خاص برای مالک، همچینن سازنده وجود ندارد، درواقع نمیتوان گفت که این سهم در سالهای گذشته 70 به 30 بوده و در یکی، دو سال گذشته و بر اثر رکود بازار مسکن این سهم تغییر کرده است.
نسبت سهم سازنده و مالک براساس متراژ زمین یا خانه کلنگی، موقعیت و شرایط ملک و منطقهیی که زمین در آن قراردارد، موقعیت تجاری و اداری ملک و... تعیین میشود؛ به عنوان نمونه برای ملکی 1000متری در یک کوچه با عرض 6متر تنها امکان ساخت ساختمانی 4 تا 5طبقه وجود دارد ضمن اینکه موقعیتی تجاری و اداری نیز ندارد و مالک ممکن است به سهم 50، 50 نیز راضی شود، اما یک خانه کلنگی 500متری در یک خیابان پررفت و آمد که علاوه بر موقعیت مسکونی، شرایط تجاری و اداری نیز دارد میتواند سهم سازنده و مالک را از ساختمان نوساز افزایش دهد؛ در این حالت سهم سازنده و مالک به 30، 70 تغییر میکند.
البته تعیین دقیق سهم سازنده و مالک براساس توافق طرفین است، در برخی از مناطق تهران هزینهیی به عنوان هزینه بلاعوض از سوی سازنده به مالک تعیین میشود که مالک میتواند با افزایش این هزینه، سهم خود را در ساختمان نوساز کاهش دهد.
پس در حال حاضر نسبت خاصی بین سهم سازنده و مالک در ساختمان نوساز وجود ندارد؟
هماکنون سهمی که در بیشتر مناطق تهران بین سازنده و مالک رعایت میشود، سهم 60 به 40 بهنفع مالک است که این علاوه بر هزینه بلاعوض و هزینه اسکان است که سازنده به مالک پرداخت میکند، اما این سهم همواره برقرار نیست.
پس همچنان و با وجود ثبات و حتی کاهش قیمت زمین در دو، سه سال گذشته سهم مالک در اغلب موارد بیش از سازنده است ؟
همچنان موثرترین فاکتور برای تعیین سهم سازنده و مالک، قیمت زمین است. درواقع فاکتور زمین حدود 70 تا 90درصد ارزش ملک را به خود اختصاص میدهد و به عنوان اصلیترین شاخص در این زمینه محسوب میشود و سایر موارد ازجمله خرید تراکم، هزینه عوارض و مالیات شهرداری، صدور پروانههای ساختمانی، دستمزد کارگر و... 20 تا 30درصد هزینه ساختمان نوساز را در برمیگیرند، برهمین اساس کاملا طبیعی است که سهم مالک مساوی یا در اغلب موارد بیشتر از سهم سازنده باشد.
گفته میشود یکی از دلایل کاهش رغبت سازندگان برای ساخت و ساز، افزایش هزینه ساخت و درمقابل افزایش خواب سرمایه آنها به علت رکود حاکم بر بازار است.
بله، با آغاز رکود بخش مسکن، قیمت واحدهای کلنگی و زمین ثابت ماند و به تبع آن هزینه عوارض شهرداری، مالیات و... در هر سال روندی صعودی داشت و همین موضوع باعث شد سازندگان رغبت و انگیزه چندانی برای ساخت و ساز نداشته باشند البته سهم سازنده و مالک براساس آورده طرفین محاسبه میشود اما رکود مسکن و کاهش میزان خرید مردم، موجب شده است سازندگان ترجیح دهند که سرمایه خود را در بخشهای دیگر سرمایهگذاری کرده و سود بیشتری کسب کنند؛ درحال حاضر سپردهگذاری در بانک سود بیشتری برای سازندگان دارد.
براساس آمارهای منتشرشده مرکز آمار، خرید واحدهای کلنگی و زمین در دو، سه سال گذشته شرایط خوبی را سپری نکرده است و کاهش ساخت و ساز و صدور پروانههای ساختمانی نیز به خوبی این موضوع را نشان میدهد؛ آمار سامانه املاک و مستغلات در مورد میزان خرید و فروشهای صورت گرفته این موضوع را تایید میکند.
خواب بازار مسکن در دو، سه سال گذشته بیش از همه در رکود واحدهای کلنگی و زمین تاثیرگذار بود، این بخش را در رکود عمیقتری نسبت به واحدهای آپارتمانی فرو برد و گردش پولی در این بخش را بهشدت کاهش داد؛ به نظر میرسد که با رونق بازار مسکن از خرداد سال آینده، بازار خانههای کلنگی دیرتر از واحدهای آپارتمانی رونق یابد و فرآیند طولانیتری را برای بهبود سپری کند.
یکی از انتقادات انبوهسازان حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز مسکن است، نظر شما در این باره چیست؟ آیا حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز خللی در فعالیت انبوهسازان ایجاد میکند؟ و آیا اتحادیه نظارتی بر این موضوع دارد؟
اگرچه انبوهسازان به عنوان متولیان اصلی ساخت و ساز مسکن شناخته میشوند اما مشاوران املاک نیز در این بخش حضور دارند و با وجود آنکه برخی انتقادها به فعالیت آنها وجود دارد اما ساخت و ساز از سوی مشاوران املاک کاملا قانونی است و اتحادیه نیز نظارت مناسبی بر فعالیتهای آنها دارد.
به گزارش تعادل ، کاهش صدور پروانههای ساختمانی و افت میزان معاملات خانههای کلنگی در دو، سه سال گذشته به خوبی گواه آن است که ساخت و ساز و مشارکت سازنده و مالک همچون سالهای 89 و90 پررونق نیست و سازندگان دیگر تمایل چندانی برای خرید خانههای کلنگی ندارند. بررسی شرایط حاکم بر ساخت و ساز مسکن، ارزیابی فرمول تعیین سهم سازنده و مالک، حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز و... بهانهیی شد تا روزنامه اقتصادی «تعادل» گفتوگویی را با حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ترتیب دهد تا شرایط حاکم بر بازار خانههای کلنگی، همچنین شرایط مشارکت در ساخت و ساز را جویا شود. عقبایی معتقد است که با وجود رکود مسکن و ثبات در قیمت زمین، همچنان این فاکتور مهمتر از سایر موارد ازجمله هزینه عوارض، مصالح و... است و همچنان مالک بیشترین سهم را از ساختمان نوساز دارد.
با توجه به رکود مسکن و ثبات در قیمت زمین، فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در دو، سه سال گذشته چه تغییری کرده است ؟ زیرا بررسیها نشان میدهد که پیش از سال 92 و ایجاد رکود در بازار مسکن این سهم 70 به 30 به نفع مالک بود اما در سالهای اخیر این سهم به 50، 50 یا 60 به 40 تغییر کرده است.
فرمول و قاعده خاصی برای تعیین سهم سازنده و مالک مبنی بر وجود رقم و سهمی خاص برای مالک، همچینن سازنده وجود ندارد، درواقع نمیتوان گفت که این سهم در سالهای گذشته 70 به 30 بوده و در یکی، دو سال گذشته و بر اثر رکود بازار مسکن این سهم تغییر کرده است.
نسبت سهم سازنده و مالک براساس متراژ زمین یا خانه کلنگی، موقعیت و شرایط ملک و منطقهیی که زمین در آن قراردارد، موقعیت تجاری و اداری ملک و... تعیین میشود؛ به عنوان نمونه برای ملکی 1000متری در یک کوچه با عرض 6متر تنها امکان ساخت ساختمانی 4 تا 5طبقه وجود دارد ضمن اینکه موقعیتی تجاری و اداری نیز ندارد و مالک ممکن است به سهم 50، 50 نیز راضی شود، اما یک خانه کلنگی 500متری در یک خیابان پررفت و آمد که علاوه بر موقعیت مسکونی، شرایط تجاری و اداری نیز دارد میتواند سهم سازنده و مالک را از ساختمان نوساز افزایش دهد؛ در این حالت سهم سازنده و مالک به 30، 70 تغییر میکند.
البته تعیین دقیق سهم سازنده و مالک براساس توافق طرفین است، در برخی از مناطق تهران هزینهیی به عنوان هزینه بلاعوض از سوی سازنده به مالک تعیین میشود که مالک میتواند با افزایش این هزینه، سهم خود را در ساختمان نوساز کاهش دهد.
پس در حال حاضر نسبت خاصی بین سهم سازنده و مالک در ساختمان نوساز وجود ندارد؟
هماکنون سهمی که در بیشتر مناطق تهران بین سازنده و مالک رعایت میشود، سهم 60 به 40 بهنفع مالک است که این علاوه بر هزینه بلاعوض و هزینه اسکان است که سازنده به مالک پرداخت میکند، اما این سهم همواره برقرار نیست.
پس همچنان و با وجود ثبات و حتی کاهش قیمت زمین در دو، سه سال گذشته سهم مالک در اغلب موارد بیش از سازنده است ؟
همچنان موثرترین فاکتور برای تعیین سهم سازنده و مالک، قیمت زمین است. درواقع فاکتور زمین حدود 70 تا 90درصد ارزش ملک را به خود اختصاص میدهد و به عنوان اصلیترین شاخص در این زمینه محسوب میشود و سایر موارد ازجمله خرید تراکم، هزینه عوارض و مالیات شهرداری، صدور پروانههای ساختمانی، دستمزد کارگر و... 20 تا 30درصد هزینه ساختمان نوساز را در برمیگیرند، برهمین اساس کاملا طبیعی است که سهم مالک مساوی یا در اغلب موارد بیشتر از سهم سازنده باشد.
گفته میشود یکی از دلایل کاهش رغبت سازندگان برای ساخت و ساز، افزایش هزینه ساخت و درمقابل افزایش خواب سرمایه آنها به علت رکود حاکم بر بازار است.
بله، با آغاز رکود بخش مسکن، قیمت واحدهای کلنگی و زمین ثابت ماند و به تبع آن هزینه عوارض شهرداری، مالیات و... در هر سال روندی صعودی داشت و همین موضوع باعث شد سازندگان رغبت و انگیزه چندانی برای ساخت و ساز نداشته باشند البته سهم سازنده و مالک براساس آورده طرفین محاسبه میشود اما رکود مسکن و کاهش میزان خرید مردم، موجب شده است سازندگان ترجیح دهند که سرمایه خود را در بخشهای دیگر سرمایهگذاری کرده و سود بیشتری کسب کنند؛ درحال حاضر سپردهگذاری در بانک سود بیشتری برای سازندگان دارد.
براساس آمارهای منتشرشده مرکز آمار، خرید واحدهای کلنگی و زمین در دو، سه سال گذشته شرایط خوبی را سپری نکرده است و کاهش ساخت و ساز و صدور پروانههای ساختمانی نیز به خوبی این موضوع را نشان میدهد؛ آمار سامانه املاک و مستغلات در مورد میزان خرید و فروشهای صورت گرفته این موضوع را تایید میکند.
خواب بازار مسکن در دو، سه سال گذشته بیش از همه در رکود واحدهای کلنگی و زمین تاثیرگذار بود، این بخش را در رکود عمیقتری نسبت به واحدهای آپارتمانی فرو برد و گردش پولی در این بخش را بهشدت کاهش داد؛ به نظر میرسد که با رونق بازار مسکن از خرداد سال آینده، بازار خانههای کلنگی دیرتر از واحدهای آپارتمانی رونق یابد و فرآیند طولانیتری را برای بهبود سپری کند.
یکی از انتقادات انبوهسازان حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز مسکن است، نظر شما در این باره چیست؟ آیا حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز خللی در فعالیت انبوهسازان ایجاد میکند؟ و آیا اتحادیه نظارتی بر این موضوع دارد؟
اگرچه انبوهسازان به عنوان متولیان اصلی ساخت و ساز مسکن شناخته میشوند اما مشاوران املاک نیز در این بخش حضور دارند و با وجود آنکه برخی انتقادها به فعالیت آنها وجود دارد اما ساخت و ساز از سوی مشاوران املاک کاملا قانونی است و اتحادیه نیز نظارت مناسبی بر فعالیتهای آنها دارد.
گزارش خطا
پسندها: 0
ارسال نظر
آخرین اخبار
شرایط فروش 3 محصول کرمان موتور اعلام شد +جدول GWM Ora 07 Touring مشابه پورشه پانامرا در شانگهای رونمایی شد +تصاویر Trumpchi s9 با تکنولوژی CATL و Huawei در شانگهای رونمایی شد +تصاویر ArcFox S5 محصول نوآورانه بایک در شانگهای رونمایی شد +تصاویر ArcFox T1 جدیدترین زبان طراحی در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر کانسپت فضایی ARCFOX 77 در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر BYD Ocean-S سدان پرچمدار در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر جدول/ قیمت کارخانه ای محصولات مدیران خودرو 8 اردیبهشت 1404 شرایط فروش اقساطی دو محصول آرین ستاک اعلام شد +جدول chery Omoda c3 الهام گرفته از سفینه های فضایی معرفی شد +تصاویر عرضه اکتان تخصصی برای خودروهای گک و سوزوکی توسط راسا موتور موانع تولید را در جلسه دولت بررسی خواهیم کرد در پشت پرده صنعت خودرو چه می گذرد؟ روی ناخوش خودروی چینی ترکش انفجار بندر عباس بر «خودرو» الهام جنسیس از «اسب عرب» رونمایی از سوپرکار هنسی افزایش مشارکت در طرحهای جایگزینی خودروهای فرسوده خدمات غیرحضوری کرمان موتور؛ تجربهای سریع، مطمئن و استاندارد BYD Fang Cheng Tai 3 در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر AITO M8 با انبوهی از تکنولوژی در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر پیکاپ Jetour با برند Reaolo در شانگهای رونمایی شد +تصاویر Jetour VT9 شاسی بلند هفت نفره رونمایی شد +تصاویر Chery Fulwin A9 پیشرانه قدرتمند در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر سهمیه واردات خودرو سواری جانبازی اعلام شد تصاویر/ نمایش قدرت CHERY با 53 مدل در Auto Shanghai 2025 MINI Aceman کراس اوور برقی در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر BAIC BJ60 قلدر چینی در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر وضعیت خودروهای وارداتی بعد از انفجار در بندر شهید رجایی Dongfeng Warrior M817 جنگجوی آفرودی در شانگهای رونمایی شد +تصاویر آمادگی گروه بهمن برای بازسازی هر چه سریعتر بندر شهید رجایی اولین شرایط فروش کاپرا U اعلام شد +جدول پلتفرمهای نوین جک موتورز در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 Exeed Yaoguang در نمایشگاه خودرو شانگهای رونمایی شد +تصاویر Exeed VX C-DM زیر مجموعه چری در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر chery arrizo 8 pro در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر مرسدس بنز CLA L در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر با کانسپت مفهومی CHERY QQ بیشتر آشنا شوید +تصاویر آغاز توقف خطوط تولید قطعه تغییر نظم جهانی صنعت خودرو جهش دوبرابری سود BYD توقف تولید نیسان در چین هفته خوب تسلا آیا ورق در بازار خودرو بر می گردد؟ شاسی بلند آفرود دیپال G318 در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر BMW X2 در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر JETOUR T2 شاسی بلند چری در Auto Shanghai 2025 معرفی شد +تصاویر GAC PICKUP 01 رقیب تسلا سایبرتراک در شانگهای رونمایی شد +تصاویر خودروی هنری bmw v8 art car در شانگهای رونمایی شد +تصاویر BMW iX1 کراس اوور برقی باواریا در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر
شرایط فروش
پربازدیدترینها
پربحثترینها
Jetour VT9 شاسی بلند هفت نفره رونمایی شد +تصاویر پیکاپ Jetour با برند Reaolo در شانگهای رونمایی شد +تصاویر AITO M8 با انبوهی از تکنولوژی در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر BYD Fang Cheng Tai 3 در نمایشگاه خودرو شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر خدمات غیرحضوری کرمان موتور؛ تجربهای سریع، مطمئن و استاندارد افزایش مشارکت در طرحهای جایگزینی خودروهای فرسوده روی ناخوش خودروی چینی رونمایی از سوپرکار هنسی الهام جنسیس از «اسب عرب» در پشت پرده صنعت خودرو چه می گذرد؟ ترکش انفجار بندر عباس بر «خودرو» موانع تولید را در جلسه دولت بررسی خواهیم کرد عرضه اکتان تخصصی برای خودروهای گک و سوزوکی توسط راسا موتور chery Omoda c3 الهام گرفته از سفینه های فضایی معرفی شد +تصاویر BYD Ocean-S سدان پرچمدار در نمایشگاه شانگهای رونمایی شد +تصاویر کانسپت فضایی ARCFOX 77 در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر ArcFox T1 جدیدترین زبان طراحی در نمایشگاه شانگهای 2025 رونمایی شد +تصاویر ArcFox S5 محصول نوآورانه بایک در شانگهای رونمایی شد +تصاویر Trumpchi s9 با تکنولوژی CATL و Huawei در شانگهای رونمایی شد +تصاویر GWM Ora 07 Touring مشابه پورشه پانامرا در شانگهای رونمایی شد +تصاویر شرایط فروش اقساطی دو محصول آرین ستاک اعلام شد +جدول جدول/ قیمت کارخانه ای محصولات مدیران خودرو 8 اردیبهشت 1404 شرایط فروش 3 محصول کرمان موتور اعلام شد +جدول