آخرین به روز رسانی:
آخرین اخبار
قیمت روز خودرو
شرایط فروش خودرو
مقایسه خودرو
تجربه رانندگی
کد خبر:
۲۰۰۴۸
۰۹:۲۰
۱۳۹۴/۱۲/۱۵

رابطه وام مسکن با قیمت +نمودار

پدال نیوز: افزایش تسهیلات خرید مسکن بار دیگر موجب بروز یک سوءظن قدیمی نسبت به شکل اثرگذاری وام بانکی بر بازار ملک شد طوری‌که مخالفان «تامین مالی متقاضیان مصرفی مسکن» با نوع برداشتی که از کارکرد وام خرید دارند، تسهیلات جدید 100و 160 میلیون تومانی را جهش‌زا برای قیمت مسکن و ناکارآمد برای بازار توصیف می‌کنند.
به گزارش "پدال نیوز" به گزارش پدال نیوز، بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: برخلاف نگاه تک‌بعدی منتقدان وام خرید مسکن که ناشی از استناد به برخی دوره‌هایی بوده که تسهیلات در زمان نامناسب افزایش پیدا کرده است، در حال حاضر با احتساب شرایط 10گانه دو وام جدید از یکسو و همچنین رعایت نسبی «زمان بهینه» افزایش وام از سوی دیگر، فضای کنترلی برای رونق «غیرتورمی» معاملات «مصرفی» آن هم به شکل تدریجی، فراهم آمده است. این بررسی که برای بازار مسکن شهر تهران طی سال‌های 70 تا 94 انجام شده، حاکی است: در حالت کلی و مطابق تجربه دو دهه گذشته، برحسب آنکه سقف تسهیلات خرید مسکن در چه مقطع زمانی و در چه قالبی تقویت شود، تاثیر آن بر فرآیند معاملات ملک و قیمت مسکن کاملا متفاوت خواهد بود. بهترین زمان افزایش وام خرید مسکن، پایان زمان جهش قیمت است؛ دوره‌ای که روند تخلیه حباب شروع می شود و زمینه سوداگری و سفته بازی از بین رفته و شرایط بازار برای خریدهای مصرفی فراهم است. به گزارش دنیای اقتصاد ، در فاصله زمانی 24 سال گذشته، وام خرید مسکن در 7 مقطع زمانی افزایش پیدا کرد که فقط در سه مرتبه، «زمان طلایی» تحریک تقاضا به‌صورت نسبی رعایت شد. در 4 مورد دیگر به علت آنکه سیاست‌گذاران مالی بخش مسکن، درست در نقطه اوج رونق معاملات و رشد قیمت مسکن، اقدام به افزایش سقف تسهیلات خرید کردند، همزمانی بین ورود وام‌های جدید و جهش قیمت ناشی از اوج‌‌گیری حجم معاملات سوداگرانه در اوج سیکل رونق بازار، باعث شد «تسهیلات خرید»، به جای آنکه در اختیار مصرف‌کننده واقعی قرار گیرد، سهم سوداگران و سفته‌بازهای ملکی شود و در نهایت، همین تسهیلات، «متهم» رشد شدید قیمت معرفی بشود. این در حالی است که تشخیص غلط برای زمان «تقویت وام خرید مسکن»، می‌تواند کارکرد مثبت این نوع تسهیلات را به ضد خود تبدیل کند.



سه تجربه موفق طی 24 سال اخیر

سه تجربه موفق تقویت وام خرید مسکن طی بیش از دو دهه اخیر که یکی از آنها به سال 77، دیگری برای سال 83 و آخری به سال 93 مربوط می‌شود، اصل کارکرد این تسهیلات و تاثیر بالقوه آن را بر رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن، به خوبی نشان می‌دهد. در سال 77 که بازار ملک در شهر تهران دوره جهش را پشت سر گذاشت، سقف وام خرید مسکن با 43 درصد رشد ریالی، از 3 میلیون و 500 هزار تومان به 5 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. در آن زمان تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن و تخلیه حبابی که دو سال قبل‌تر، به‌وجود آمده بود، بازار ملک از رفتارهای سوداگرانه در معاملات پاکسازی شده بود و فضا برای ورود تقاضای مصرفی به عرصه بازار خرید و فروش آپارتمان مساعد بود. در نتیجه عایدی ناشی از افزایش سقف وام خرید مسکن به «تقاضای هدف» که همان مصرف‌کننده‌ها بودند اصابت کرد و چون سفته‌بازها تحت تاثیر رکود، تخلیه حباب و نبود هیجان قیمتی، انگیزه‌ای برای خرید ملک نداشتند، بازار به شکل غیرتورمی وارد مسیر رونق شد. تحت تاثیر این فرآیند، قیمت مسکن در سال 78 –زمان رونق معاملات- تنها 9/ 12 درصد افزایش یافت در حالی‌که تورم در همان سال به سطح 20 درصد رسید.

بنابراین تشخیص درست زمانی برای تقویت وام خرید مسکن در آن سال باعث شد، قیمت واقعی مسکن به رغم رونق معاملات، حدود 7درصد کاهش یابد. این مدل مناسب در سال 83 که باز هم سال بعد از جهش بود و انگیزه سفته بازی و توان خرید مصرفی پایین آمده بود، برای افزایش قدرت خرید مسکن تکرار شد. در آن سال سقف وام خرید با 71 درصد رشد ریالی از 7میلیون به 12 میلیون تومان افزایش پیدا کرد اما در همان سال 83، میانگین قیمت مسکن در تهران 2 درصد کاهش یافت و در سال 84 نیز رونق غیرتورمی معاملات رقم خورد به‌طوری‌که قیمت اسمی 10 درصد رشد کرد اما قیمت واقعی آپارتمان (تورم در آن سال به 3/ 10 درصد رسید) هیچ رشد مثبتی به خود نگرفت. با این حال، عدم رعایت زمان مناسب برای تحریک تقاضای مسکن در سال‌های 81 و 84، مانع استفاده مصرفی از وام خرید شد. در سال 81 که بازار ملک درست به نقطه پیک معاملات (اوج رونق) رسیده بود و حباب قیمت به‌صورت تصاعدی در حال رشد بود، همزمان سقف وام خرید مسکن با 40 درصد رشد از 5میلیون به 7 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. نتیجه این تقویت تسهیلات باعث شد در همان سال، تحت تاثیر رونق معاملات غیرمصرفی در کنار خرید مصرفی مسکن، قیمت مسکن 50 درصد جهش پیدا کند.

همچنین در سال 84 به‌عنوان سال اول رونق بازار، سقف وام با 50 درصد رشد از 12 میلیون به 18 میلیون تومان افزایش یافت. با این اتفاق نیز همزمانی بین افزایش قیمت مسکن در دوره رونق و امکان استفاده از وام جدید توسط سوداگران فراهم شد و در نهایت، دو سال بعد در بازار مسکن تهران جهش 81 درصدی قیمت مسکن رقم خورد.  «روند افت و خیز قیمت مسکن» در 24 سال اخیر و همچنین مقایسه آن با «منحنی تغییرات سقف وام خرید مسکن» طی همین مدت علاوه بر اینکه تاثیر متفاوت «زمان» افزایش وام خرید بر تحولات بازار ملک را تایید می‌کند، از یک حقیقت دیگر نیز پرده برمی‌دارد و آن، بی‌اثر بودن «ممنوعیت پرداخت وام خرید» بر «تورم مسکن» است. به بیان دیگر، اگر چه تحریک تقاضای مسکن با افزایش وام خرید در دوره پیک رونق و زمان جهش قیمت به‌عنوان نامناسب‌ترین زمان ممکن، می‌تواند زمینه سوداگری را تشدید و به صعود قیمت‌ها منتهی شود اما محرومیت تقاضا از این نوع تسهیلات، هرگز به ثبات قیمت مسکن منجر نخواهد شد. این حقیقت، در فاصله سال‌های 84 تا 92 به خوبی از طریق حرکت دو منحنی نرخ رشد قیمت مسکن و سقف تسهیلات خرید، قابل درک است.

طی این 8 سال، با اعمال ممنوعیت هر نوع افزایش وام خرید مسکن، همه توان سیستم بانکی و بانک عامل بخش مسکن بر پرداخت وام ساخت برای تقویت عرضه مسکن، متمرکز شد و سمت تقاضای مصرفی از دسترسی به تسهیلات مناسب قدرت خرید، محروم ماند اما در همین فاصله زمانی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 438 درصد رشد کرد و از مترمربعی 650 هزار تومان به 3 میلیون و 500هزار تومان رسید. در عین حال، طی دو سال اخیر از یکسو ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن لغو شد و از سوی دیگر، سقف وام خرید تا پیش از مصوبه هفته گذشته شورای پول و اعتبار، 200 درصد رشد کرد و به 60 میلیون تومان برای وام بدون سپرده و 80 میلیون تومان برای صندوق یکم رسید اما از آنجا که این افزایش کم‌سابقه سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های 93 و 94، تاحدودی «زمان طلایی» مربوط به تحریک تقاضا را رعایت کرده، رشد قیمت مسکن را در پی نداشته اما باعث رشد 30درصدی معاملات مصرفی در ماه‌های اخیر شده است. با این حال تقویت قدرت خرید در همان پایان سال می‌توانست طول رکود دو سال و نیم اخیر را کوتاه کند.

گزارش خطا
ارسال نظر
آخرین اخبار
خودرو‌ها در انبار می‌مانند همه مخالفان واردات خودرو خودروسازان جهان در تنگنای بحران چندوجهی شرایط ورود تجاری‌های مستعمل اعلام شد چرا آلمان در رقابت با تسلا و چین عقب افتاد؟ سرمایه‌گذاری ۸‌میلیاردی سوزوکی در هند شرایط فروش اقساطی جدیدترین کراس اوور کرمان موتور نبض خودرو از قبض انبار رونمایی از آمار ۵ ماهه واردات خودرو فراخوان ۱.۴‌میلیون دستگاه هوندا در آمریکا جیپ با نسل جدید چروکی می‌آید واردات خودرو ۱۴۰۴ رسما کلید خورد 212 BAW در نمایشگاه خودرو مشهد ۱۴۰۴ رونمایی شد +تصاویر پافشاری در سامانه کهاب برای اجرای قانون هوای پاک سپر حمایتی خودرو‌های مونتاژی چرا ثبت سفارش خودرو برای ایرانیان مقیم خارج متوقف است؟ BYD مشتریان را از خیابان به پیست می‌آورد مذاکره بنز و بی‌ام‌و برای تولید موتور عرضه شاسی بلند تسلا در چین خودرو؛ رکورددار ارزبری در صنعت بازار سرد خودرو در مردادماه جریمه تردد خودروی غیرمجاز؛ روزی ۱.۷‌میلیون تومان افزایش قیمت ۱۵ هزار دلاری سایبرتراک تسلا رونمایی از آخرین مدل کوروت شرایط فروش BAC X۳ Pro تمدید شد کامیونت F38 دوگانه سوز بهمن دیزل قیمت گذاری شد نگاهی به طراحی جسورانه جدید‌ترین خودرو بازار ایران اصلاح دستورالعمل تنظیم بازار خودرو بررسی خواهد شد شرایط پیش فروش کی ام سی j7 , X5,T9 و ایگل اعلام شد متقاضیان چشم انتظار تحویل خودرو‌های که هنوز به مرحله تولید نرسیده‌اند حساب وکالتی از روند ثبت نام خودرو‌های داخلی حذف می‌شود؟ تسهیل واردات در دستورکار دولت چرخش سیاست سوختی خودرو جیپ جدید به بازار آمد نظر ایلان ماسک درباره آینده خودرو‌های خودران جزئیات جدید از واگذاری سایپا آخرین شرایط فروش پیکاپ کره‌ای موسو گرند- خان +جدول بینگ‌بنگ قیمت با محصولات مدیران خودرو! پذیرش کرمان موتور در فرابورس با نماد KMC آزمون سیاستگذاری خودرو‌های برقی در ترکیه دو محدودیت خرید خودرو برداشته شد کاهش تعرفه واردات خودرو رشد سرمایه گذاری خارجی خودروسازان چینی توضیحات سخنگوی قوه قضائیه در رابطه با قیمت گذاری دستوری خودرو کراس اوور وارداتی ماموت خودرو را بشناسید خودروهای وارداتی راهداری در مرحله ترخیص از گمرک هستند یک ستاره‌ی طلایی برای راساگستر ایستادگی دولت بر کاهش تعرفه واردات خودرو آنتی شوک قیمت خودرو دلایل خروج شورای رقابت از قیمت گذاری