وام جدید مسکن بازار را متحول خواهد کرد؟

در این راستا سلمان خادم‌المله از کارشناسان بازار سرمایه گفت: با توجه به اینکه اقتصاد کشور در وضعیت رکودی به سر می‌برد، باید تلاش در جهت تقویت تقاضا صورت گیرد، مانند افزایش مقدار وام مسکن به 60 میلیون تومان که منجر به افزایش تقاضا برای خانه‌دار شدن افراد است اما مشروط بر اینکه با این امر، تقاضای مصرفی تقویت شود.

او ادامه داد: به عبارتی دیگر وقتی صحبت از افرایش نرخ تسهیلات مسکن(تسه) به میان می‌آید نشان از افزایش تقاضا دارد اما با توجه به شرایط کنونی اقتصاد کشور و رکود و تحریم‌ها نمی‌تواند بازار را متحول کند اما در جهت افزایش حجم و گردش معاملات، امری مثبت و پسندیده است.

خادم‌المله در ادامه خاطرنشان کرد:اما در این راستا عده‌ای شرایط را برای خرید مناسب می‌بینند و بیشتر قصد سفته‌بازی دارند که باید با اعمال محدودیت‌ها این بازار کنترل شود تا به سمت تقاضای مصرفی حرکت داشته باشد.

این استاد دانشگاه در ادامه اظهاراتش به دیگر ابزارهایی که می‌تواند نه‌تنها به طور مستقیم به بهبود بازار مسکن بلکه با انتشار اوراق در بورس به بهبود بازار سرمایه نیز کمک کند اشاره کرد و گفت: در شرایط کنونی باید به تقویت بحث کلی اقتصاد اهتمام ورزید، در این راستا کاهش نرخ سود بانکی اولین گزینه‌ای است که باید به آن توجه شود.

خادم‌المله ادامه داد: ابزارهایی از قبیل اوراق بهادار با پشتوانه دارایی (ABS) و اوراق مشارکت با پشتوانه رهنی (MBS) از دیگر ابزارهای جدید در تامین مالی است که می‌توان از آن نه تنها در افزایش نقدینگی بلکه در رشد بازارها استفاده کرد.

او در ادامه توضیح داد: اوراق مشارکت رهنی یا اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی(MBS)، نوعی از ابزارهای بدهی‌ ‌است که نشان‌دهنده حقوق دارنده اوراق، بر وجوه دریافتنی‌ ناشر است؛ دریافتی‌های ناشر با خرید و تجمیع تسهیلات ‌رهنی بانک‌های مختلف، شرکت‌های رهنی و دیگر اعطا‌کنندگان تسهیلات رهنی توسط ناشر شکل می‌گیرد. ناشر این دارایی‌ها را بر حسب مشخصات مشترک آنها طبقه‌بندی کرده و براساس آن اوراق‌ بهاداری را منتشر و به عموم عرضه می‌کند. به‌طور کلی در فرآیند انتشار اوراق رهنی، پس از اینکه خریداران دارایی‌های حقیقی از موسسات مالی تسهیلات دریافت کردند، موسسات مالی تسهیلات رهنی را به ناشر(SPV) می‌فروشند و ناشر وجوه لازم جهت خرید تسهیلات رهنی را از محل انتشار اوراق رهنی تامین می‌کند.

او در خصوص اوراق بهادار با پشتوانه دارایی نیز گفت: اوراق بهادار به پشتوانه دارایی‌ها (ABS)، نیز اوراق بهاداری هستند که به پشتوانه تجمیعی از حساب‌های دریافتنی یا دارایی‌های مالی و جریان‌های درآمدی آنها منتشر و عرضه می‌شوند.به صورت مفهومی ساختار این اوراق مشابه اوراق مشارکت رهنی(MBS) بوده با این تفاوت که پشتوانه اوراق مشارکت رهنی، وام‌های رهنی مانند وام‌های رهنی با نرخ بهره ثابت یا نرخ بهره شناور، وام‌های مسکونی یا تجاری و غیره است، در حالی که پشتوانه اوراق بهادار به پشتوانه دارایی‌ها،وام‌های غیررهنی هستند.

او همچنین در پایان ایجاد مسکن قسطی، صندوق املاک و مستغلات(Reits) و لیزینگ مسکن را از دیگر ابزارهای در راستای گسترش بازار عنوان کرد.