سال خوش اجاره‌نشین‌ها!

به گزارش قانون ، برخی کارشناسان معتقدند قیمت اجاره بها را نباید با نرخ تورم مقایسه کرد. در سال‌های اخیر که با وضعیت نابسامان افزایش قیمت مسکن روبه‌رو بوده‌ایم و به عبارتی بخش مسکن در رکود به سر می‌برده با افزایش تعداد اجاره نشین ‌ها نیز به‌دلیل از بین رفتن استطاعت مالی جهت خرید مسکن در جامعه روبه‌رو بوده‌ایم.

در این میان برخی کارشناسان اعلام کرده‌اند که سال 95 برای بخش مسکن سال خوب و پرباری خواهد بود و معاملات در این زمینه رونق خواهد گرفت و به خروج از رکود در این بخش رفته رفته نزدیک خواهیم شد. از طرفی رئیس اتحادیه املاک تهران اعلام کرده است که اجاره‌بها در سال 95 هیچ‌گونه افزایشی نسبت به سال 94 نخواهد داشت زیرا تورم یا سود بانکی نباید مبنای افزایش اجاره بها باشد و مقایسه این دو باهم از اساس اشتباه است. حال باید دید در میان نظرات متفاوت کارشناسان چه وضعیتی را در بازار اجاره بها در سال جدید مشاهده خواهیم کرد و آیا امسال شاهد وضعیت بهتری نسبت به سال‌های گذشته برای مستاجران خواهیم بود؟!

  امسال افزایش اجاره بها نخواهیم داشت
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه املاک تهران با تاکید بر عدم افزایش اجاره‌بها در سال 95 گفت: باید مراقب باشیم که سوداگران بازار مسکن با ورود به رسانه‌ها اخبار سوداگرانه در بازار ترویج نکنند. این افراد ممکن است قبلا مسئولیت داشته باشند یا حتی الان در مسئولیتی نشسته باشند اما رویکرد سوداگرانه داشته باشند به همین دلیل رسانه باید واقعیات بازار را منکعس کند.

  تبعیت نرخ اجاره از قیمت مسکن
عقبایی با بیان این که اجاره بها به تبعیت از قیمت مسکن باید افزایش یابد، تصریح کرد: مبنای مالکان در مقایسه با سود بانکی قیاس مع‌الفارق است. مثلا ممکن است موجر بگوید قیمت ملک من 300 میلیون تومان است که اگر آن را به بانک بسپارم ماهانه 6 میلیون سود به من می‌دهد در حالی که اجاره بهای یک منزل مسکونی 300 میلیون تومانی بیشتر از یک میلیون تومان نیست.

  ارتباط اجاره بها با نرخ تورم 
رئیس اتحادیه املاک تهران، مقایسه اجاره بها با نرخ تورم را نیز اشتباه دانست و گفت: بعضی مالکان می‌گویند بنزین، نان، لبنیات و غیره گران شده، پس من هم باید اجاره را زیاد کنم. اینها از نظر کارشناسی درست نیست چرا که شاخص اصلی تعیین اجاره بها قیمت مسکن است و همین شاخص باید در جامعه ترویج شود.

  عوامل افزایش نرخ اجاره
دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس بخش مسکن در خصوص عوامل موثر بر افزایش رقم اجاره‌بها گفت: واقعیت این است که نرخ اجاره تابعی از دو متغیر بسیار مهم است. یکی تورم عمومی قیمت کالای مصرفی، دوم نرخ مسکن. نرخ مسکن از این جهت تاثیر می‌گذارد که میزان بازدهی سرمایه‌گذاری مسکن به نرخ اجاره بستگی دارد، وقتی که قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، انتظار می‌رود اجاره‌بها هم افزایش پیدا کند، برای این که درصد بازدهی سرمایه‌گذاری روی ملک که معمولا به جز افزایش قیمت ملک چیزی در حدود 4 یا 5 درصد است، دوباره بتواند خود را بالانس کند. متغیر دیگر هم کالاهای مصرفی است که طبیعتا وقتی همه هزینه‌ها بالا می‌رود، صاحبخانه‌ها هم انتظار دارند متناسب با هزینه‌ها بخشی از تورم روی قیمت اجاره نیز متمرکز شود. به این ترتیب وقتی مسکن دچار شیب با افزایش تند می‌شود، اجاره هم افزایش پیدا می‌کند ولی نه به اندازه شیب بازار مسکن.

  افزایش بر اساس عرضه و تقاضای بازار
سلطان محمدی بیان کرد: هنگامی که بازار مسکن متوقف یا منفی می‌شود، الزاما رقم اجاره‌بها متوقف یا منفی نمی‌شود چون تورم به کار خود ادامه می‌دهد. انتظار می‌رود امسال به‌خاطر این که قیمت مسکن تا این لحظه افزایش زیادی نداشته، از طرفی نرخ تورم هم کنترل می‌شود، افزایش قیمت اجاره، افزایش بسیار ناچیزی باشد ولی این که انتظار داشته باشیم ثابت باشد، چیزی نیست که قانونگذار بتواند تعیین کند و به عرضه و تقاضای بازار بستگی دارد. میلیون‌ها عرضه‌کننده و متقاضی در بازار عرضه و تقاضا این قیمت را تعیین می‌کنند. به نظر می‌آید امسال افزایش رقم اجاره بها پایین تر از نرخ تورم عمومی باشد که چیزی در حدود 11 تا 12 درصد و بالاتر از افزایش قیمت مسکن خواهد بود که در حال حاضر در حدود صفر با یک بازه کوچک منفی یا مثبت است. 

  فشار به عرضه؛ عامل ایجاد فساد
این کارشناس بازار مسکن با بیان این که نظارت بر رفتار صاحبخانه‌ها از نظر بنده کار موثری نیست و کمک زیادی نمی‌کند،گفت:  اگر فشار زیادی به بخش عرضه برای کنترل قیمت‌ها وارد شود، درواقع باعث کاهش عرضه و ایجاد فساد خواهد شد. در چنین شرایطی به جای این که معاملات شفاف در قراردادهای اجاره منعکس شود، به طرق غیرقانونی انجام خواهد گرفت و چنین اتفاقی وضعیت را بدتر خواهد کرد زیرا امنیت مستاجر را کاهش می‌دهد و انتظار می‌رود صاحبخانه پولی خارج از روند قانونی دریافت کند و رسید یا مدارک برای آن ندهد که چنین اتفاقاتی کاملا به ضرر مستاجر خواهد بود.

  توافق؛ بهترین وضعیت
سلطان محمدی  افزود: بهتر است وضعیت به همان صورت ایجاد توافق میان صاحبخانه و مستاجر باشد زیرا دولت، عرضه‌کننده  نیست. اگر عرضه‌کننده دولت باشد، می‌تواند برای کالا قیمت تعیین کند مثل آب،  برق و کالاهایی از این دست.  درحالی‌که تعیین رقم مشخص برای نرخ اجاره، ارتباطی به دولت ندارد و کالایی است که در میان مردم عادی رد و بدل می‌شود، اکثر صاحبخانه‌ها نیز خود از میان مردم عادی برخاسته‌اند و تفاوت در میزان برخورداری آن‌ها از رفاه است ولی درواقع به قشر خاصی از جامعه تعلق ندارند که بخواهیم آن‌ها را از اقشار دیگر جامعه تفکیک کنیم. سپردن بحث نظارتی به دولت کمکی در این زمینه نخواهد کرد بلکه کار را بدتر می‌کند. به نظر بنده باید اجازه دهیم که خود بازار، عرضه و تقاضا را تنظیم کند.