بازگشت رونق به بازار خانه‌های کلنگی

به گزارش تعادل ، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و افت میزان معاملات خانه‌های کلنگی در دو، سه سال گذشته به خوبی گواه آن است که ساخت و ساز و مشارکت سازنده و مالک همچون سال‌های 89 و90 پررونق نیست و سازندگان دیگر تمایل چندانی برای خرید خانه‌های کلنگی ندارند. بررسی شرایط حاکم بر ساخت و ساز مسکن، ارزیابی فرمول تعیین سهم سازنده و مالک، حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز و... بهانه‌یی شد تا روزنامه اقتصادی «تعادل» گفت‌وگویی را با حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ترتیب دهد تا شرایط حاکم بر بازار خانه‌های کلنگی، همچنین شرایط مشارکت در ساخت و ساز را جویا شود. عقبایی معتقد است که با وجود رکود مسکن و ثبات در قیمت زمین، همچنان این فاکتور مهم‌تر از سایر موارد ازجمله هزینه عوارض، مصالح و... است و همچنان مالک بیشترین سهم را از ساختمان نوساز دارد.

با توجه به رکود مسکن و ثبات در قیمت زمین، فرمول تعیین سهم سازنده و مالک در دو، سه سال گذشته چه تغییری کرده است ؟ زیرا بررسی‌ها نشان می‌دهد که پیش از سال 92 و ایجاد رکود در بازار مسکن این سهم 70 به 30 به نفع مالک بود اما در سال‌های اخیر این سهم به 50، 50 یا 60 به 40 تغییر کرده است.
فرمول و قاعده خاصی برای تعیین سهم سازنده و مالک مبنی بر وجود رقم و سهمی خاص برای مالک،  همچینن سازنده وجود ندارد، درواقع نمی‌توان گفت که این سهم در سال‌های گذشته ‌70 به 30 بوده و در یکی، دو سال گذشته و بر اثر رکود بازار مسکن این سهم تغییر کرده است.

نسبت سهم سازنده و مالک براساس متراژ زمین یا خانه کلنگی، موقعیت و شرایط ملک و منطقه‌یی که زمین در آن قراردارد، موقعیت تجاری و اداری ملک و... تعیین می‌شود؛ به عنوان نمونه برای ملکی 1000متری در یک کوچه با عرض 6متر تنها امکان ساخت ساختمانی 4 تا 5طبقه وجود دارد ضمن اینکه موقعیتی تجاری و اداری نیز ندارد و مالک ممکن است به سهم 50، ‌50 نیز راضی شود، اما یک خانه کلنگی 500متری در یک خیابان پررفت و آمد که علاوه بر موقعیت مسکونی، شرایط تجاری و اداری نیز دارد می‌تواند سهم سازنده و مالک را از ساختمان نوساز افزایش دهد؛ در این حالت سهم سازنده و مالک به 30، ‌70 تغییر می‌کند.

البته تعیین دقیق سهم سازنده و مالک براساس توافق طرفین است، در برخی از مناطق تهران هزینه‌یی به عنوان هزینه بلاعوض از سوی سازنده به مالک تعیین می‌شود که مالک می‌تواند با افزایش این هزینه، سهم خود را در ساختمان نوساز کاهش دهد.

پس در حال حاضر نسبت خاصی بین سهم سازنده و مالک در ساختمان نوساز وجود ندارد؟
هم‌اکنون سهمی که در بیشتر مناطق تهران بین سازنده و مالک رعایت می‌شود، سهم 60 به 40 به‌نفع مالک است که این علاوه بر هزینه بلاعوض و هزینه اسکان است که سازنده به مالک پرداخت می‌کند، اما این سهم همواره برقرار نیست.

پس همچنان و با وجود ثبات و حتی کاهش قیمت زمین در دو، سه سال گذشته سهم مالک در اغلب موارد بیش از سازنده است ؟
همچنان موثرترین فاکتور برای تعیین سهم سازنده و مالک، قیمت زمین است. درواقع فاکتور زمین حدود 70 تا 90درصد ارزش ملک را به خود اختصاص می‌دهد و به عنوان اصلی‌ترین شاخص در این زمینه محسوب می‌شود و سایر موارد ازجمله خرید تراکم، هزینه‌ عوارض و مالیات شهرداری، صدور پروانه‌های ساختمانی، دستمزد کارگر و... 20 تا 30درصد هزینه ساختمان نوساز را در برمی‌گیرند، برهمین اساس کاملا طبیعی است که سهم مالک مساوی یا در اغلب موارد بیشتر از سهم سازنده باشد.

گفته می‌شود یکی از دلایل کاهش رغبت سازندگان برای ساخت و ساز، افزایش هزینه ساخت و درمقابل افزایش خواب سرمایه آنها به علت رکود حاکم بر بازار است.
بله، با آغاز رکود بخش مسکن، قیمت واحدهای کلنگی و زمین ثابت ماند و به تبع آن هزینه عوارض شهرداری، مالیات و... در هر سال روندی صعودی داشت و همین موضوع باعث شد سازندگان رغبت و انگیزه چندانی برای ساخت و ساز نداشته باشند البته سهم سازنده و مالک براساس آورده طرفین محاسبه می‌شود اما رکود مسکن و کاهش میزان خرید مردم، موجب شده است سازندگان ترجیح دهند که سرمایه خود را در بخش‌های دیگر سرمایه‌گذاری کرده و سود بیشتری کسب کنند؛ درحال حاضر سپرده‌گذاری در بانک سود بیشتری برای سازندگان دارد.

براساس آمارهای منتشرشده مرکز آمار، خرید واحدهای کلنگی و زمین در دو، سه سال گذشته شرایط خوبی را سپری نکرده است و کاهش ساخت و ساز و صدور پروانه‌های ساختمانی نیز به خوبی این موضوع را نشان می‌دهد؛ آمار سامانه املاک و مستغلات در مورد میزان خرید و فروش‌های صورت گرفته این موضوع را تایید می‌کند.
خواب بازار مسکن در دو، سه سال گذشته بیش از همه در رکود واحدهای کلنگی و زمین تاثیرگذار بود،  این بخش را در رکود عمیق‌تری نسبت به واحدهای آپارتمانی فرو برد و گردش پولی در این بخش را به‌شدت کاهش داد؛ به نظر می‌رسد که با رونق بازار مسکن از خرداد سال آینده، بازار خانه‌های کلنگی دیرتر از واحدهای آپارتمانی رونق یابد و فرآیند طولانی‌تری را برای بهبود سپری کند.

یکی از انتقادات انبوه‌سازان حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز مسکن است، ‌نظر شما در این باره چیست؟ آیا حضور مشاوران املاک در ساخت و ساز خللی در فعالیت انبوه‌سازان ایجاد می‌کند؟ و آیا اتحادیه نظارتی بر این موضوع دارد؟
اگرچه انبوه‌سازان به عنوان متولیان اصلی ساخت و ساز مسکن شناخته می‌شوند اما مشاوران املاک نیز در این بخش حضور دارند و با وجود آنکه برخی انتقادها به فعالیت آنها وجود دارد اما ساخت و ساز از سوی مشاوران املاک کاملا قانونی است و اتحادیه نیز نظارت مناسبی بر فعالیت‌های آنها دارد.