بهبود شرایط بازار مسکن در خرداد 95

به گزارش تعادل ، تداوم رکود مسکن و اعطای تسهیلات جدید برای خرید و عدم تحقق پیش‌بینی‌ها درمورد رونق نسبی بازار مسکن بهانه‌یی شد تا  گفت‌وگویی را با حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران مسکن تهران ترتیب دهیم تا علاوه بر پرسش درباره ارزیابی وی از شرایط بازار مسکن خرید و فروش و رهن و اجاره در 9ماهه گذشته، پیش‌بینی عقبایی را از وضعیت بازار مسکن در سه ماه آینده جویا شویم.
ضمن اینکه رییس اتحادیه مشاوران املاک در نشست خبری خود در شهریورماه سال جاری اعلام کرده بود که وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال94 بهبود می‌یابد و حجم معاملات تغییر محسوسی خواهد داشت اگرچه آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار گواه آن است که حجم معاملات افزایش چندانی نسبت به فصل بهار و تابستان نداشته و بازار مسکن همچنان در رکود به سرمی برد.

 با گذشت 9ماه از سال94، ارزیابی شما از بازار خرید و فروش مسکن در سال جاری چیست ؟ باتوجه به کاهش حجم معاملات و ثبات قیمت‌ها (براساس آمار بانک مرکزی و مرکز آمار) در امسال، آیا بازار در رکود عمیق‌تری فرو رفته است؟
مراجعه به آمارهای منتشر شده بخش مسکن در سال جاری نشانگر عمیق‌تر شدن رکود نیست زیرا بازار مسکن طی 6ماهه اول سال شاهد افزایش حجم معاملات بود اما در 5/3ماه گذشته از 6ماهه دوم سال94، شاهد نوسان در معاملات مسکن بودیم و با وجود باقی ماندن 2.5ماه از سال نمی‌توان به خوبی درباره بازار مسکن قضاوت کرد و باید تا پایان سال منتظر بمانیم، اگرچه بازار خرید و فروش در سال جاری همچون دوسال گذشته در رکود بوده است.

شما اشاره کردید که در 3.5ماه گذشته شاهد نوسان در حجم معاملات بازار مسکن بودیم و رکود همچنان ادامه یافته است، براین اساس پیش‌بینی شما در فصل تابستان مبنی بر بهبود شرایط بازار مسکن در پاییز و زمستان سال جاری محقق نشد؟
شرایط بازار خرید و فروش مسکن در پاییز و اوایل زمستان سال جاری تفاوت چندانی با فصل تابستان و بهار نداشته است و شاهد افزایش محسوس حجم معاملات در این مدت نبوده‌ایم.
از نظر قیمت مسکن همان ثبات قبلی را شاهد هستیم و قیمت تا پایان سال تغییر نمی‌کند، البته وضعیت حجم معاملات مسکن متفاوت است و به نظر می‌رسد که شرایط در پایان سال تغییر کند زیرا به شب عید و آغاز سال آتی نزدیک می‌شویم و بازار مصرفی بر بخش مسکن حاکم می‌شود. با وجود تداوم رکود بخش مسکن در سال جاری پیش‌بینی می‌شود که در بهار سال95 و اواسط خردادماه شرایط بازار مسکن بهبود یابد، ‌درواقع کارشناسان در انتظار فصل بهار سال آتی هستند تا پس از سه سال از رکود خارج شویم رکودی که طی 40سال گذشته بی‌سابقه بوده است و ادامه شرایط، فاجعه‌یی در حوزه اقتصادی را به همراه دارد.

شما در مصاحبه‌یی اعلام کردید که قیمت‌ها در برخی  شهرستان‌ها به کف رسیده است اما در برخی از نقاط کشور هنوز امکان کاهش قیمت وجود دارد، به نظر شما اگر شرایط رکودی ادامه پیدا کند آیا می‌توانیم شاهد کاهش بیشتر قیمت‌ها در ماه‌های آتی باشیم؟
برخی از فروشندگان مسکن به دلیل داشتن تعهداتی درحوزه مالی مجبور به کاهش قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش واحد مسکونی‌شان هستند، البته تعداد این فروشندگان چندان قابل ملاحظه نیست اما تجربه نشان می‌دهد واحدهای مسکونی بزرگ و لوکس در شهرهای بزرگ، امکان کاهش قیمت بیشتری دارند اما این امکان در مورد واحدهای کوچک‌تر و شهرهای کوچک به کف رسیده است و این واحدها پتانسیل کمتری برای افت قیمت دارند.

از ابتدای دی‌ماه سال جاری، وام 70میلیون تومانی خرید مسکن پرداخت می‌شود، به نظر شما پرداخت این وام چقدر می‌تواند در بهبود شرایط بازار مسکن موثر باشد؟ آیا می‌تواند تاثیری در قیمت‌ها داشته باشد؟
تسهیلات جدید ارائه شده در بخش مسکن، نمی‌تواند تاثیر مستقیم چندانی بر بازار خرید و فروش مسکن داشته باشد اگرچه نمی‌توان گفت که پرداخت این وام بی‌تاثیر است، درواقع اعطای این تسهیلات بهتر از عدم پرداخت آنهاست اگرچه وام 60میلیون تومانی برای خرید واحدهای مسکونی کوچک و متوسط در مناطق ارزان قیمت شهر تهران؛ همچنین مناسب واحدهای مسکونی متوسط و تقریبا بزرگ شهرهای کوچک است اما پرداخت آن تا حدودی می‌تواند کمک‌کننده باشد.

نگاهی به آمارهای منتشر شده بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، 4میلیون تومان است که براساس یک حساب سرانگشتی، قیمت یک واحد مسکونی متوسط 70 متری 280‌میلیون‌ تومان می‌شود که وام 60میلیون تومانی حدود 20درصد از هزینه یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد؛ درحالی‌که در سال‌های 83 و‌84 که وام 15میلیون تومانی خرید مسکن پرداخت می‌شد این وام حدود 40درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی متوسط را دربرمی‌گرفت و وام 60میلیونی مسکن نشان می‌دهد که پوشش‌دهی وام‌های مسکن کاهش یافته است.

بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند که به علت شرایط و نحوه بازپرداخت این تسهیلات، امکان استقبال مردمی کم است، نظر شما درباره نحوه و شرایط بازپرداخت و پرداخت تسهیلات 60‌میلیون‌ تومانی مسکن چیست؟
این تسهیلات با موانعی مواجه است که دریافت آن را برای متقاضیان خرید مسکن مشکل می‌کند، درهیچ کجای دنیا برای دریافت وام خرید 60‌میلیون‌ تومانی مجبور به پرداخت 6/1 هزینه وام نیستید که با احتساب نرخ سود این وام (18.5درصد) حدود 27 تا 28درصد سود می‌شود؛ پس پیشنهاد می‌شود شرایط دریافت این وام متعادل شود، زیرا در حال حاضر هم میزان اقساط وام بالاست و هم مدت بازپرداخت کم است که باید افزایش یابد.

علاه بر بازار خرید و فروش، بازار رهن و اجاره نسبت به سال‌های گذشته در 9ماه گذشته چطور بوده است؟
بازار رهن و اجاره در ایران اگرچه باید تابع شاخص‌های اصلی مسکن یعنی قیمت خرید و فروش باشد اما اینگونه نیست و تحت تاثیر تورم و سود بانکی قراردارد، برهمین اساس پیش‌بینی می‌شود که تا اواخر سال94 شاهد کاهش نرخ اجاره باشیم، ضمن اینکه با شروع فصل پاییز و کاهش نقل و انتقالات و پایان فصل رهن و اجاره به‌طور طبیعی این اتفاق روی می‌دهد، زیرا تعادل عرضه و تقاضا از میان رفته و به سمت تقاضای کمتر پیش می‌رود و انتظار می‌رود در زمستان شاهد کاهش نرخ اجاره‌بها باشیم.