رابطه معکوس میان قیمت مسکن و اجاره‌بها!

به گزارش پدال نیوز، با توجه به آمارهای بازار مسکن که هر ماه منتشر می‌شود، مشاهده شده که در اکثر مواقع قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها معمولا رابطه معکوسی دارند. یعنی در یک دوره زمانی که قیمت مسکن روندی نزولی را پشت سر گذاشته، نرخ اجاره‌بها روندی صعودی را طی کرده است؛ اما دلیل وجود این رابطه معکوس چیست؟

به گزارش اقتصاد، بیت‌الله ستاریان در این مورد گفت: رابطه معکوس میان قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها در اکثر مواقع نشان می‌دهد که آمارها دقیق نیست و قیمت مسکن در واقع پایین نیامده است، ما زمانی می‌توانیم میانگین بگیریم ‌و بر اساس آن بگوییم که قیمت‌ها افزایش یا کاهش پیدا کرده است که دو دوره زمانی که میزان معاملات مسکن در آنها یکی بوده را با هم مقایسه کنیم، نه اینکه در یک دوره زمانی یک‌ماهه فلان سال 10 هزار معامله انجام شده، اما الان که رکود است 50 معامله شده، این 50  معامله، میانگین را پایین نشان داده و اینجا نشان می‌دهد که محاسبه ما چندان درست نیست. ما در اینجا فرمول‌های پیچیده‌تری برای محاسبه قیمت مسکن داریم.
 
او در ادامه بیان کرد: آمارها می‌گوید که قیمت‌ها کاهش پیدا کرده، اما از نظر من این چندان درست نیست، چرا که معامله‌ای صورت نگرفته، زیرا آنهایی هم که ملک‌های خود را فروخته‌اند در شرایط ویژه و خاص ناچار بوده‌اند و فروخته‌اند، تولید هم کاهش پیدا کرده، ما اینها را به نسبت می‌بینیم و می‌گوییم که قیمت کاهش پیدا کرده، در صورتی که در واقعیت امر قیمت افزایش پیدا کرده است.
 
این کارشناس مسکن اظهار کرد: همیشه میان قیمت مسکن، اجاره‌بها و رهن مسکن نسبت خاصی وجود دارد، یعنی بین 15 تا 20 درصد قیمت مسکن رهن آن است، که عموماً در بازار با ضریب سه اجاره آن را محاسبه می‌کنند و این کاری است که در بازار همیشه انجام می‌دهند، یعنی شما فرض کنید آپارتمانی که قیمت کل آن 500 میلیون تومان است؛ رهن کامل آن 100 میلیون تومان است، یعنی ماهی سه میلیون تومان آن را اجاره می‌دهند، این فرمولی است که در بازار وجود دارد. حالا اگر می‌بینید که بعضی مواقع این تناسب بر هم می‌خورد؛ در دو چیز اشتباه وجود دارد، یکی اینکه محاسبات ما غلط است و درست محاسبه نمی‌کنیم و فکر می‌کنیم که قیمت مسکن پایین آمده، بالا رفته یا ثابت مانده است، یکی دیگر اینکه همیشه اجاره کمی جلوتر از قیمت مسکن خودش را نشان داده است، زیرا این معامله خرد است اما خرید و فروش معامله کلان است و در معامله‌های خرد رونق یا رکود زودتر خودش را نشان می‌دهد و در معامله‌های کلان این رونق و رکود یک مقدار با تاخیر و در مدت طولانی‌تری خودش را نشان می‌دهد.
 
ستاریان در ادامه گفت: محاسبات درست نیست، ما در طول امسال به صورت انگشت‌شمار معاملات مسکن داشتیم، اما در سال 91 به اندازه چند برابر این سه سال ما معامله داشتیم، بنابراین ما نمی‌توانیم دوره رونق را با دوره رکود محاسبه کنیم، فرمول‌های محاسبه به این سادگی نیست که مثلاً ما بگوییم در دی‌ماه سال 1391 میانگین قیمت آنقدر بوده، در دی‌ماه 1392 و 1393 آنقدر بوده و در دی‌ماه امسال انقدر است، چرا که مثلاً در سال 1391 تعداد معاملات ما 10 هزار مورد بوده ولی در سال 92 و 93 ما 50 معامله داشتیم، بنابراین ما نمی‌توانیم اینها را با هم جمع کنیم و میانگین بگیریم و بعد بگوییم که این معدل معاملات است.