راه‌های تسکین تب مسکن

تعدیل این نگاه سرمایه‌یی به مسکن، راهکارهای مختلفی را می‌طلبد که می‌توان از آن جمله به حذف واسطه‌ها، تنوع‌بخشی به بازارهای سرمایه‌گذاری و افزایش تولید و عرضه به‌عنوان بهترین گزینه‌ها اشاره کرد اما در این میان و با وجود ارائه راهکارهای مختلف ازسوی کارشناسان؛ همچنین تبعات منفی ناشی از تداوم روند کنونی نگاه سرمایه‌ای، صاقدام موثری از سوی مسوولان بخش مسکن صورت نمی‌گیرد و حتی شاهد افزایش سرمایه‌گذاری بانک‌ها در برج‌سازی و دامن زدن به نگاه سرمایه‌یی در سال‌های اخیر نیز بوده‌ایم.

بحث تشدید نگاه سرمایه‌یی به مسکن،  آثار آن بر بازار آتی مسکن و راهکارهای موجود برای حل این مشکل بهانه‌یی شد تا گفت‌وگویی با یکی از دانشیاران گروه برنامه‌ریزی دانشکده علوم اجتماعی دانشگاه تهران داشته باشیم و دلایل غلبه نگاه سرمایه‌یی به مسکن در ایران را نسبت به سایر نقاط جهان بررسی کنیم. پویا علاءالدینی که پست دکترای رشته توسعه شهری را از دانشگاه ملل متحد ژاپن دریافت کرده و ضمن سپری کردن دوره‌های آکادمیک در حوزه شهری، تجربه زندگی در سایر کشورها ازجمله امریکا و ژاپن را دارد، معتقد است که می‌توان با هدفمند‌سازی دریافت عوارض و مالیات، هدایت درآمدهای نفتی به سایر بخش‌های اقتصادی و... از تشدید نگاه سرمایه‌یی به مسکن کاست. مشروح این گفت‌وگو را پیش‌رو دارید:
 
برخی از کارشناسان و فعالان اقتصادی معتقدند، مهم‌ترین علت تشدید نگاه سرمایه‌یی به مسکن در ایران، عدم تعادل میان عرضه و تقاضاست اما شاهد هستیم در سال‌هایی که تعادل میان عرضه و تقاضا نیز کم و بیش برقرار بوده اما این نگاه همچنان وجود داشته است، به نظر شما اصلی‌ترین دلیل غلبه نگاه سرمایه‌یی به نگاه مصرفی در حوزه مسکن چیست؟
دلایل مختلفی برای این موضوع وجود دارد؛ یکی از این دلایل به دوره‌هایی بازمی‌گردد که شاهد افزایش بی‌سابقه جمعیت بوده‌ایم ضمن اینکه در این میان متقاضیان واحدهای مسکونی تازه‌ساز نیز همواره وجود دارند (زیرا طول عمر مفید ساختمان در ایران 20 تا 30سال است و پس از طی این مدت؛ واحدهای مسکونی از دور خارج می‌شوند) و همواره تقاضا برای مسکن وجود دارد، درواقع عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بر نگاه سرمایه‌یی دامن زده است. در این میان هرچه میزان تقاضا برای خرید مسکن افزایش یابد، قیمت هم رشد می‌کند و با افزایش قیمت، تقاضا برای خرید بالا می‌رود در واقع همواره میان تقاضا و قیمت در مسکن یک چرخه وجود دارد.

یکی دیگر ازعوامل موثر دیگر، احتکار در بازار زمین و مسکن است که موجب افزایش قیمت مسکن و ترغیب سرمایه‌گذاران به تزریق منابع مالی به این حوزه شده است. محدود بودن کانال‌های سرمایه‌گذاری در ایران نیز یکی دیگر از دلایل تشدید نگاه سرمایه‌یی به مسکن است ضمن اینکه علاوه بر دلایل ارائه شده، مسکن نیز از جمله بخش‌هایی است که در آن ارزش سرمایه از بین نمی‌رود و میزان بالای بازگشت سرمایه، افراد بسیاری را برای فعالیت در این بخش ترغیب می‌کند.

شما عدم اطمینان به سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها را تا چه حد در افت نگاه مصرفی به مسکن موثر می‌دانید؟ با توجه به اینکه از مهر 91 نگاه‌ها به علت نوسانات موجود در بازار ارز، ‌سکه و بورس تا حدودی نا مطمئن شد.
تجربه نشان می‌دهد که بازار مسکن یکی از بخش‌های مناسب برای سرمایه‌گذاری است و بازگشت‌پذیری سرمایه در سایر بخش‌ها ازجمله ارز، بورس، سکه و طلا قابل رقابت با بخش نیست و ضریب اطمینان سرمایه‌گذاری در مسکن نسبت به سایر بازارها قابل توجه است. درواقع بخش مسکن به یکی از بخش‌های مطمئن و سودده سرمایه‌گذاری تبدیل شده است و به‌عنوان نمونه برخی از صاحبان املاک که در سال‌های گذشته با 250میلیون تومان واحدی را خریداری کرده‌اند هم‌اکنون این واحد را می‌توانند با 500میلیون تومان یا بیشتر به فروش رسانند. در شرایط کنونی و با وجود رکود بسیاری از صاحبان املاک، همچنان در انتظار افزایش قیمت و رونق بخش مسکن هستند تا واحدهای مسکونی خود را به فروش رسانند. برخی از صاحبان املاک، آپارتمان‌های بزرگی را در دوران رونق خریداری کردند و با این اقدام سرمایه بسیاری را به دست آوردند زیرا سرمایه‌گذاری در سایر حوزه‌ها نمی‌توانست چنین سودآوری به همراه داشته باشد. این صاحبان در دوران رکود نه‌تنها ملک خود را نمی‌فروشند بلکه اجاره نیز نمی‌دهند زیرا معتقدند با اجاره خسارت‌هایی بر ملک و ساختمان وارد می‌شود.

علاوه بر ضریب اطمینان پایین برای سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا چه عواملی به تشدید نگاه سرمایه‌یی به مسکن دامن زده است؟
تشدید نگاه سرمایه‌یی به مسکن، از عوامل دیگری نیز نتیجه می‌گیرد؛ نظام برنامه‌ریزی شهری یکی از این عوامل است، ضمن اینکه دریافت عوارض و مالیات نیز در ایران با مشکلاتی روبه‌رو است و میزان مالیات‌های دریافتی در حوزه زمین و مسکن نسبت به سایر کشورها پایین‌تر است.

برخی از فعالان بازار مسکن می‌گویند، وابستگی بازار مسکن با زمین و سوداگری‌های این حوزه، مسکن را به سمت سرمایه‌یی شدن سوق داده است؟
زمین در ایران متناسب با تقاضا عرضه نمی‌شود درواقع یا زمین واگذار نمی‌شود یا سازمان زمین شهری در این زمینه کوتاهی می‌کند؛ کاهش عرضه بر قیمت زمین اثرگذار است و آن را افزایش می‌دهد و افزایش قیمت زمین در قیمت مسکن نیز موثر است و آن را تشدید می‌کند. علاوه بر عدم تناسب میان عرضه و تقاضا در بخش زمین و ساختمان، در این بخش احتکار نیز صورت می‌گیرد و عوارض و مالیاتی نیز از زمین‌ها و ‌واحدهای مسکونی دریافت نمی‌شود درحالی‌که با دریافت عوارض و مالیات می‌توانیم سودهای کلان سوداگران را کاهش دهیم و از ایجاد حباب نیز جلوگیری کنیم. در این میان فروش تراکم را نیز نباید فراموش کرد اگرچه فروش تراکم از سوی شهرداری نیز براین موضوع دامن زده است در برخی موارد این تراکم‌فروشی‌ها مناسب بوده و گاهی نیز چاره‌یی جز فروش نبوده است.

در سایر کشورها تعادلی میان نگاه سرمایه‌یی و مصرفی وجود دارد؛ به نظر شما علت برقراری این تعادل در چیست؟
در سایر کشورها نیز مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌یی محسوب می‌شود اما این موضوع به ‌شدت ایران نیست؛ زیرا در سایر کشورها دولت 90 تا 95درصد از قیمت واحد مسکونی را به صورت وام به متقاضیان ارائه می‌کند و  این وام سال‌ها زمان می‌برد و فرد در زمان بازنشستگی صاحب یک واحد مسکونی است که سرمایه‌گذاری مناسبی برای وی محسوب می‌شود؛ اما در ایران نگاه سرمایه‌یی به خرید و فروش مسکن حالت سوداگری دارد و این نگاه سرمایه‌یی به شکلی غیرعادی تبدیل شده است که علت را می‌توان در تنوع کانال‌های سرمایه‌گذاری در سایر کشورها و میزان بالای شفافیت و اطمینان این کانال دانست.

نکته جالبی که در مورد بازار مسکن وجود دارد، زنجیره‌یی بودن این بازار در اغلب نقاط است؛ موضوعی که بر این استدلال صحه می‌گذارد ‌جهش قیمتی مسکن قبل از وقوع رکود اقتصادی درجهان بود که این افزایش قیمت برای اغلب کشورهای دنیا روی داد. برخی از کارشناسان این موضوع را ناشی از آثار جهانی شدن اقتصاد اعلام و برخی دلایل دیگری را به‌عنوان عامل اصلی مطرح کردند. به‌عنوان نمونه بازار مسکن ایالات‌متحده پیش از تجربه رکود اقتصادی با اینکه بازار باثباتی دارد اما شاهد افزایش قیمت در مسکن بود و حبابی در این بازار ایجاد شد که هم‌اکنون این حباب از بین رفته است. در اروپا هم با وجود نظام سرمایه‌داری و کنترل شدید قیمت‌ها شاهد افزایش قیمت در این بازار بودیم درحالی‌که سوداگری در این بازار کار سختی است.

در ایران و با وجود ساختار اقتصادی مشخص، چه راهکارهایی را برای تغییر نگاه سرمایه‌یی به مصرفی پیشنهاد می‌کنید؟
برای هدایت نگاه سرمایه‌یی به مصرفی باید اقداماتی صورت گیرد؛ باید عوارض و مالیات‌های دریافتی بخش مسکن افزایش یافته و متنوع شود زیرا با افزایش عوارض و مالیات‌ها، سوداگری و واسطه‌گری در این بخش کاهش محسوسی خواهد داشت. به‌عنوان نمونه مالیات زمین‌های خالی، واحدهای مسکونی خالی، واحدهای مسکونی اجاره‌یی دریافت شود؛ به عبارت دیگر با هدفمند کردن عوارض و مالیات‌ها تنها افرادی به سمت خرید و فروش واحد مسکونی گرایش یابند که در این حوزه متخصص هستند و در این زمینه فعالیت می‌کنند درحالی‌که هم‌اکنون شاهد این هستیم که پزشک، کارمند و... با سرمایه خود و به‌عنوان شغل دوم وارد فعالیت خرید و فروش مسکن شده‌اند اما با تنظیم قوانین و مقررات این موضوع کاهش می‌یابد. ضمن اینکه پیشنهاد می‌شود شرکت‌هایی تاسیس شوند که فعالیت‌های رهن و اجاره و خریدوفروش را برعهده بگیرند، زیرا با این اقدام نیز امکان سوداگری در بازار مسکن کاهش می‌یابد.

پیشنهاد می‌شود که کانال‌های سرمایه‌گذاری برای مردم متنوع شود؛ چراکه با افزایش نظارت بر فعالیت این کانال‌ها، امنیت آنها افزایش می‌یابد و میزان سرمایه‌گذاری در این کانال‌ها به صورت صعودی بالا می‌رود.
موضوع دیگری که مطرح است، بحث درآمدهای نفتی و چگونگی تزریق آن به بدنه اقتصاد است؛ در دوره‌های رونق نفتی دچار بیماری شبه‌هلندی می‌شویم. درواقع با تزریق منابع زیاد مالی به اقتصاد کشور این منابع به داخل بدنه اقتصاد منتقل می‌شود و چون بازار املاک و مستغلات قابلیت جابه‌جایی ندارد، این سرمایه به این بازار منتقل شده و قیمت‌ها را افزایش می‌دهد؛ پس پیشنهاد می‌شود که سترون‌سازی مناسبی در حوزه اقتصادی و نفت صورت گیرد و منابع نفتی به درستی و هدفمند در بازار تزریق شود تا آثار منفی آن بیش‌ازپیش کاهش یابد.