رونمایی از 3 محرک تقاضا در بازار مسکن

به گزارش پدال نیوز،  برهمین اساس، علاوه بر انتشار مبلغ 3هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی از سوی بانک مسکن، امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن (اوراق تسه) به سایر بانک‌ها و همچنین امکان فعالیت شرکت‌های لیزینگ در حوزه مسکن مشروط به عدم استفاده آن شرکت‌ها از منابع بانک‌ها، در دستور کار قرارگرفت. تصمیمات جدید بانک مرکزی در حالی منتشر شده است که چندی پیش نیز بانک مسکن در راستای بهبود بازار مسکن، اقدام به افزایش سقف تسهیلات ساخت و صدور ابلاغیه اجرای طرح فروش مسکن قسطی کرد و انتظار می‌رود که اقدامات بانک مرکزی و بانک مسکن بتواند راهکارهای مناسبی برای خروج از رکود و رونق نسبی بازار مسکن در سال جاری باشد.
 
به گزارش تعادل ، محمدرضا فرهادی‌پور، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درباره تصمیم اخیر بانک مرکزی مبنی بر انتشار 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی مسکن می‌گوید: اگرچه پیش‌بینی می‌شود در گذر زمان بازار مسکن در ایران از بازار رهن اولیه فاصله گرفته و به رهن ثانویه نزدیک شود و این فرآیند غیرقابل اجتناب است اما زمان و چگونگی تصمیم‌گیری برای جانشینی این بازارها بسیار مهم است، ضمن اینکه در تصویب و اجرای این‌گونه تصمیمات باید بهبود بازار ملاک بوده و این تصمیمات نباید موجب افزایش مشکلات بخش مسکن شود. این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن می‌افزاید: بازار رهن ثانویه زمانی می‌تواند، اثرگذار باشد که بازار رهن اولیه عمیق باشد در حالی که بازار رهن اولیه (ارائه وام‌های خرید مسکن) در ایران عمق و عمر کافی را ندارد.
 
به گفته فرهادی‌پور، درحال حاضر حجم تسهیلات پرداخت شده برای خرید مسکن در ایران کافی نیست، ضمن اینکه پرداخت این تسهیلات نیز در اولویت بانک مسکن و مرکزی نیست و عموم سیاست‌گذاری‌ها در پرداخت تسهیلات مربوط به ساخت مسکن است. این کارشناس ارشد مسکن اظهار می‌کند: تا زمانی که پرداخت تسهیلات خرید مسکن در ایران عمیق و بلندمدت نشود، نمی‌توان انتظار داشت که بازار رهن ثانویه و اعطای اوراق تسهیلات رهنی به درستی اجرایی شود و پیش‌بینی می‌شود که این اقدام چندان موفقیت‌آمیز نبوده و سرانجامی مانند صندوق سرمایه‌گذاری بورس مسکن داشته باشد. وی درباره تصمیم دیگر بانک مرکزی درباره بازار مسکن می‌گوید: به نظر نمی‌رسد که آغاز به کار شرکت‌های لیزینگ کمکی به بهبود بازار مسکن کند و این شرکت‌ها می‌توانند، موجب رانت‌خواری در بخش مسکن شوند. فرهادی‌پور معتقد است که برای آغاز به کار شرکت‌های لیزینگ، ویژگی‌هایی برای این شرکت‌ها در نظرگرفته می‌شود که همین موضوع مسیر را برای ایجاد رانت‌خواری افزایش می‌دهد ضمن اینکه علاوه بر رانت‌خواری، با توجه به سود تسهیلات ارائه شده از سوی این شرکت‌ها استقبال چندانی از این طرح نمی‌شود.
 
این کارشناس ارشد بازار مسکن می‌افزاید: تجربه‌یی مانند شرکت‌های لیزینگ ایرانی در سایر کشورها وجود ندارد درحالی که یا باید از تجربه‌های موفق سایر کشورها در بخش مسکن الگو‌برداری کرد یا تصمیمات کارشناسی شده‌یی در این زمینه اجرایی کرد که به نظر نمی‌رسد چنین روندی درباره لیزینگ مسکن اجرایی شده باشد. وی بیان می‌کند: طرح لیزینگ خودرو در ایران با موفقیت همراه نبوده و کارایی لازم را نداشته است و پیش‌بینی می‌شود که این طرح درباره مسکن نیز تاثیرگذار نباشد ضمن اینکه چارچوب مشخصی نیز برای لیزینگ مسکن تعریف نشده است و هنوز مشخص نیست که چه امتیاز ویژه‌یی به استفاده‌کنندگان از این تسهیلات تعلق می‌گیرد. این کارشناس اقتصاد مسکن به دیگر تصمیمات اخیر وزارت راه‌وشهرسازی انتقاد می‌کند و می‌گوید: قرار است، تسهیلات ساخت مسکن به 150میلیون تومان افزایش یابد این درحالی است که قیمت زمین بیش از 50درصد از هزینه و ارزش ملک را دربرمی گیرد و این تصمیم می‌تواند درباره اعطای زمین با قیمت دولتی یا کاهش قیمت زمین شهری اجرایی شود. فرهادی‌پور ادامه می‌دهد: بهترین اقدام و تصمیم دولت برای بهبود بازار مسکن پرداخت 60 تا 70 درصد قیمت و ارزش ملک با تسهیلات بانکی و مشارکت تمام بانک‌هاست. وی بیان می‌کند: تا سال 84، 70درصد از ارزش ملک از طریق پس‌انداز، ‌20 تا 24درصد مربوط به تسهیلات بانکی و 4 تا 5درصد مابقی نیز از سایر منابع پرداخت می‌شد، اما ازآن پس 55 تا 56درصد را پس‌انداز، ‌40درصد را تسهیلات بانکی و سهم سایر منابع تغییری نکرده است.
 
این کارشناس ارشد مسکن در پایان اظهار می‌کند: تجربه این سال‌ها نشان می‌دهد که جانشینی دولت به جای بخش خصوصی و افزایش سهم دولتی‌ها، کمکی به بهبود بازار مسکن نکرده و مشکلات را افزایش داده است.