رکود، مانع افزایش قیمت مسکن

به گزارش تعادل ، اثرگذاری تغییر نرخ ارز بر قیمت مسکن از کانال تغییر در قیمت مصالح ساختمانی قابل ردیابی نیست، زیرا 80 درصد از مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت ‌وسازها، تولید داخل کشور است. بنابراین بازار ارز اثر چندانی نمی‌تواند بر قیمت‌ها در بخش ساخت‌وساز داشته باشد، البته افزایش نرخ ارز بر دستمزد کارگران ساختمانی موثر بوده و موجب افزایش دستمزدها می‌شود و به همین دلیل قیمت تمام شده مسکن بر اثر افزایش قیمت مصالح ساختمانی و همچنین دستمزد کارگران ساختمانی بالا می‌رود اما با وجود این، علت اصلی اثرگذاری افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن به این موضوع مربوط می‌شود که مسکن و ارز بازارهای رقیب هستند و در جذب نقدینگی با یکدیگر رقابت می‌کنند، در واقع با افزایش نرخ ارز، تنها حرفه‌یی‌های این بازار وارد میدان می‌شوند و مردم به سمت سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب می‌روند. دراین میان، بخش مسکن که قدرتمندترین رقیب بازار ارز است بیشترین نقدینگی را به سمت خود جذب می‌کند، ناگفته نماند که با وجود اثرگذاری افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن، این نوسانات در کوتاه‌مدت اثر گذار نیستند و در بازه زمانی 5 تا 6 ماه اثرات آن در بازار مسکن نمایان می‌شود.

علاوه بر افزایش نرخ ارز در هفته‌های اخیر و موثر بودن این تغییرات بر قیمت مسکن، میزان اثر‌گذاری تغییرات نرخ ارز بر بازارهای رقیب و به ویژه مسکن بهانه‌یی شد تا  گفت‌وگویی را با بیت‌الله ستاریان، استاد اقتصاد مسکن دانشگاه تهران ترتیب دهیم و چگونگی تاثیرگذاری تغییرات نرخ ارز را بر قیمت مسکن جویا شویم، دکتر ستاریان معتقد است که نوسانات کوتاه‌مدت نرخ ارز نمی‌تواند تاثیری بر قیمت بازار مسکن داشته باشد و در صورت تداوم این نوسانات (افزایشی) در ماه‌های اخیر است که می‌توان انتظار افزایش قیمت مسکنرا داشت.

به نظر شما نوسان‌های دو، سه هفته اخیر بازار ارز، قدرت کافی برای اثرگذاری در بازار مسکن را دارد؟ با توجه به آنکه درسال 91 در اثر ایجاد حباب در بازار ارز، شاهد جهش قیمتی و افزایش50 درصدی قیمت مسکن در تهران بودیم.
نوسانات هفته‌های اخیر بازار ارز، مقطعی بوده و به نظر می‌رسد که این شرایط تداوم نداشته باشد، زیرا میزان افزایش کنونی نرخ ارز چندان گسترده و وسیع نیست، ضمن اینکه افزایش نرخ ارز تاثیر چندانی بر بازار مسکن نخواهد داشت. زیرا کمتر از 20 درصد مصالح ساختمانی نیاز به تبادلات ارزی دارد و حوزه مسکن ارزبری چندانی ندارد.

در صورت ادامه شرایط کنونی و روند افزایشی نرخ ارز آیا می‌توان شاهد افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی باشیم؟
اگر شرایط کنونی بازار ارز ادامه یابد و نرخ ارز در ماه‌های آتی نیز افزایش یابد، در 5 تا 6 ماه آینده قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد زیرا تجربه سال 91 نشان می‌دهد که حباب بازار ارز، موجب جهش 50 درصدی قیمت واحد مسکونی در شهر تهران و 140 درصدی کل کشور شد و ادامه وضعیت بازار ارز در شرایط کنونی افزایش قیمت مسکن را در پی دارد.

با توجه به اظهارات شما بازار مسکن به صورت مستقیم تحت تاثیر بازار ارز نیست پس چگونه افزایش نرخ ارز می‌تواند بر قیمت مسکن موثر باشد؟ در واقع کاهش و افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن را به چه سمتی هدایت می‌کند؟

تولید مسکن منطقه‌یی و داخلی است و 80 درصد از مصالح ساختمانی کشور به صورت داخلی تامین می‌شود پس بازار ارز بر حوزه تولید مسکن تاثیر چندانی ندارد، در واقع مسکن مانند محصول فرش ارزبری پایینی دارد و با افزایش نرخ ارز بازار مسکن با روندی بسیار آرام تحت تاثیر قرار می‌گیرد البته دراین میان، اقتصاد مسکن فارغ از بخش‌های دیگر اقتصاد نیست و رابطه مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی دوطرفه است، افزایش نرخ ارز بر قیمت کالاها و محصولات، میزان نقدینگی و چرخش پول در بازار موثر است و بیشترین اثرگذاری را بر میزان صادرات و واردات دارد، کاهش نرخ ارز نیز مانند افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد البته اگر چه افزایش نرخ ارز قیمت مسکن را افزایش می‌دهد اما کاهش نرخ ارز موجب کاهش قیمت مسکن نمی‌شود بلکه موجب می‌شود که روند صعودی افزایش قیمت مسکن تا حدودی شکسته شود و در صورتی که پیش از این قیمت مسکن در یک مسیر با شیب افزایشی تند قرار داشت، با کاهش نرخ ارز این شیب تا حدودی ملایم شود. در این میان کاهش نرخ ارز ممکن است در کوتاه‌مدت تردیدی در متقاضیان مسکن ایجاد کند و متقاضیان به دنبال کاهش قیمت‌ها باشند و این موضوع تاحدودی به رکود در بازار مسکن دامن بزند، اما درکل تاثیر طولانی مدتی بر بازار مسکن و قیمت‌ها نخواهد داشت.

به گفته شما شرایط کنونی نوسانات نرخ ارز مقطعی است و تداوم ندارد پس نمی‌توان شاهد افزایش قیمت مسکن بود دراین میان یک فاکتور دیگر نیز می‌تواند موثر است و آن هم رکود کنونی بازار مسکن است، با وجود این رکود آیا افزایش نرخ ارز می‌تواند بر قیمت مسکن موثر باشد؟
با توجه به رکود بخش مسکن نمی‌توان انتظار افزایش قیمت در این حوزه را داشت. به عبارت دیگر با توجه به افزایش نرخ ارز و تداوم آن، میزان نقدینگی افزایش می‌یابد و با افزایش نرخ ارز، واحد ریال نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد و نقدینگی سیر صعودی طی می‌کند و همین موضوع به بازار مسکن نیز سرایت می‌کند. در واقع در ابتدا باید اقتصاد رونق یابد و بعد مسکن از رکود خارج شود و سپس شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم، پس درشرایط رکود نمی‌توان انتظار افزایش قیمت آنچنانی در بازار مسکن را داشت.

پس چرا افزایش قیمت مسکن در سال 90 در شرایط رونق اقتصادی امکان‌پذیر شد؟
در سال 90 که افزایش نرخ ارز موجب جهش قیمتی بازارمسکن شد قیمت نفت افزایش سه برابری داشت و حجم نقدینگی به‌شدت افزایش یافت، در آن مقطع، دلاری که چند ماه قبل حدود 800 تومان معامله می‌شد به 2400 تومان رسید که این موضوع موجب افزایش حجم نقدینگی کشور و هجوم سرمایه‌گذاری به سمت مسکن و افزایش قیمت‌ها شد.